Cassazione Civile, Ordinanza n. 10380/2024 del 17/04/2024

Esito

La controversia

La controversia nasceva da una domanda proposta dal condominio e da alcuni condomini per far accertare la responsabilità della società costruttrice-venditrice e del socio accomandatario per gravi vizi e difetti del complesso edilizio abitativo realizzato. Il tribunale aveva accolto la domanda e condannato i convenuti al risarcimento. In appello i soccombenti avevano contestato, tra l'altro, la legittimazione del condominio ad agire per i danni alle unità private e l'assenza di una valida denuncia dei vizi, con conseguente decadenza e prescrizione dell'azione ex art. 1669 c.c. La Corte d'appello aveva distinto i vizi afferenti all'intero edificio, per i quali riconosceva la legittimazione del condominio, dai danni alle singole unità abitative, per i quali richiedeva l'allegazione e prova dei singoli appartamenti danneggiati; aveva inoltre ritenuto tempestiva la denuncia e non maturata la prescrizione, escludendo che la presenza del socio accomandante all'assemblea valesse come denuncia alla società. In Cassazione i ricorrenti hanno dedotto la violazione degli artt. 75, 1130 e 1669 c.c., sostenendo che il condominio non fosse legittimato a chiedere il risarcimento per i danni alle proprietà esclusive, e la violazione dell'art. 1669 c.c. per avere la Corte territoriale escluso la validità della denuncia dei difetti e respinto le eccezioni di decadenza e prescrizione, sostenendo che il socio accomandante fosse presente quale rappresentante della società e che la discussione assembleare avesse comunque raggiunto lo scopo della denuncia.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto corretta la distinzione compiuta dalla Corte d'appello tra i vizi dell'edificio considerato unitariamente, per i quali il condominio era legittimato ad agire ex art. 1669 c.c., e i danni alle singole unità abitative, per i quali era necessaria specifica allegazione e prova. Ha inoltre condiviso l'accertamento di merito secondo cui la discussione assembleare del 3 aprile 2012, alla quale partecipava il socio accomandante privo di poteri rappresentativi, non costituiva valida denuncia dei vizi alla società costruttrice-venditrice, sicché non erano fondate le censure su decadenza e prescrizione. Poiché il ricorso è stato deciso in conformità alla proposta ex art. 380-bis c.p.c., la Corte ha applicato anche l'art. 96, comma 4, c.p.c., condannando i ricorrenti al pagamento di euro 3.000,00 in favore della cassa delle ammende, oltre agli ulteriori effetti sul contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 75 c.p.c.

  richiamato dai ricorrenti per contestare la legittimazione processuale del condominio; la Corte non accoglie la censura perché la legittimazione del condominio è riconosciuta nei limiti dei vizi afferenti all'edificio unitariamente considerato

• art. 1130 c.c.

  interpretato estensivamente: l'amministratore può compiere atti conservativi anche per la salvaguardia dei diritti concernenti l'edificio condominiale unitariamente considerato, e quindi può promuovere l'azione ex art. 1669 c.c. quando i gravi difetti riguardino l'intero edificio

• art. 1669 c.c.

  disciplina la responsabilità del costruttore per gravi difetti; la denuncia deve essere rivolta all'effettivo appaltatore/costruttore-venditore e, in caso di danni derivanti da vizi comuni dell'edificio, il condominio è legittimato ad agire anche per i riflessi sulle unità esclusive

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  parametro del sindacato di legittimità invocato per denunciare violazioni di legge

• art. 1335 c.c.

  richiamato per escludere che una dichiarazione unilaterale recettizia possa considerarsi conosciuta se non giunta all'indirizzo del destinatario

• art. 380-bis c.p.c.

  la decisione è stata assunta in conformità alla proposta di definizione del giudizio formulata in base a tale norma

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato per la trattazione in camera di consiglio

• art. 96 c.p.c.

  applicato perché il ricorso è stato deciso in conformità alla proposta ex art. 380-bis c.p.c., con condanna a somma in favore della cassa delle ammende

• art. 13 d.P.R. n. 115/2002

  dichiarata la sussistenza dei presupposti per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato

• art. 13 d.P.R. n. 115/2002

  richiamato quale parametro dell'ulteriore importo dovuto

Massime di principio

• In tema di gravi difetti dell'edificio ex art. 1669 c.c., la legittimazione del condominio ad agire sussiste quando i pregiudizi derivano da vizi afferenti alle parti comuni o comunque all'edificio considerato nella sua unitarietà, anche se i danni si riflettono sulle proprietà esclusive dei singoli condomini.
• La tutela del condominio ex art. 1669 c.c. non si estende automaticamente ai danni che richiedano un autonomo accertamento sui singoli appartamenti: per tali pregiudizi è necessaria specifica allegazione e prova da parte dei proprietari interessati.
• L'amministratore, ai sensi dell'art. 1130, n. 4, c.c., può compiere atti conservativi anche a tutela dell'edificio condominiale unitariamente considerato; in tale ambito rientra l'azione ex art. 1669 c.c. diretta alla rimozione dei gravi difetti costruttivi che abbiano causa comune.
• La denuncia dei gravi difetti ex art. 1669 c.c. deve essere indirizzata all'effettivo costruttore-appaltatore o venditore responsabile; non è sufficiente la mera conoscenza del fatto da parte di un soggetto terzo privo di poteri rappresentativi della società destinataria.
• La valutazione circa la natura unitaria dei vizi e la loro riconducibilità a una causa comune è un accertamento di fatto rimesso al giudice di merito e, se adeguatamente motivato, non è sindacabile in cassazione.

Come è indicizzato