Sentenza del 13/12/2018 n. 2889 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

La controversia riguardava la determinazione dell'imposta di registro applicabile alla retrocessione del terreno all'originario dante causa. Il prezzo della retrocessione era sensibilmente inferiore rispetto a quello della prima vendita e l'Amministrazione contestava, in sostanza, la congruità del minor valore dichiarato. Il contribuente sosteneva che la riduzione fosse giustificata dal fallimento dell'iniziativa commerciale, consistente nell'installazione di un impianto fotovoltaico a terra, e dalla conseguente necessità di liquidare rapidamente il terreno per recuperare liquidità.

La decisione

La pretesa fondata sul solo sensibile decremento del prezzo non è stata ritenuta sufficiente. La diminuzione di valore può essere giustificata dal fallimento dell'attività commerciale e dalla vendita urgente dei cespiti, purché il contribuente dimostri in modo puntuale, documentato e convincente le circostanze economiche e operative che hanno determinato la retrocessione. Nel caso descritto, la giustificazione legata alla mancata realizzazione dell'impianto fotovoltaico e al tentativo di recuperare liquidità è stata ritenuta idonea.

Norme richiamate

• Disciplina dell'imposta di registro

  Ai fini della tassazione della retrocessione, il valore dichiarato non può essere disatteso automaticamente per il solo fatto che sia molto inferiore al prezzo della precedente vendita. La differenza deve essere valutata alla luce delle concrete condizioni economiche dell'operazione e delle prove fornite dal contribuente.

Massime di principio

• Una significativa differenza tra il prezzo di acquisto e quello della successiva retrocessione non dimostra, da sola, l'inattendibilità del prezzo dichiarato né consente automaticamente di presumere un valore maggiore.
• Il fallimento o la mancata realizzazione dell'attività economica programmata può giustificare una vendita a prezzo ridotto, soprattutto quando il venditore deve liquidare rapidamente il bene per recuperare liquidità.
• Il contribuente deve provare concretamente le ragioni della svalutazione mediante documentazione coerente, come autorizzazioni o progetti non perfezionati, contratti, bilanci, perdite, procedure concorsuali, esigenze finanziarie e tempi della vendita.
• La prova deve collegare direttamente l'insuccesso dell'iniziativa commerciale alla riduzione del prezzo e alla necessità della retrocessione; una motivazione generica o meramente dichiarata può non essere sufficiente.
• Nelle operazioni tra parti collegate o con il precedente proprietario è particolarmente importante dimostrare l'effettività del prezzo, l'assenza di liberalità dissimulate e la reale esigenza economica dell'operazione.