Sentenza del 08/07/2020 n. 3514 - Comm. Trib. Reg. per la Campania

Esito

La controversia

Impugnazione dell'avviso di accertamento IMU 2013 per presunto omesso/parziale/tardivo versamento (importo originario €6.600,00 circa più sanzioni e interessi). L'appellante deduce difetto di motivazione ed eccesso di potere per errata determinazione della base imponibile: la liquidazione non avrebbe applicato la riduzione prevista dalla delibera comunale per le aree soggette a mancata approvazione dei Piani Urbanistici Attuativi (P.U.A.), in particolare per la Zona omogenea G1, che secondo l'interpretazione dell'appellante andrebbe valutata nella misura del 10%-15% del valore venale come per la Zona A. Inoltre si deduce che le quotazioni OMI utilizzate dall'Amministrazione costituiscono meri indizi e non prova sufficiente del valore.

La decisione

La Commissione d'Appello ha accolto l'appello della XXX srl, ritenendo fondate le censure sull'errata valorizzazione e sull'insufficienza probatoria delle sole quotazioni OMI. Ha interpretato la Delibera Comunale n.28/2012 nel senso che le zone in attesa di PUA (compresa la G1) devono essere valutate con aliquota percentuale tra il 10% e il 15% del valore dell'area fabbricabile. L'atto impositivo è stato annullato/riformato e l'imposta è stata ricalcolata in conformità alla domanda della ricorrente, risultando in €511,31 per l'IMU. Le spese sono compensate.

Norme richiamate

• Delibera Consiglio Comunale n.28 del 27/07/2012 (Comune di Crispano)

  In tale Zona territoriale Omogenea, nelle more dell'approvazione dei prescritti PPE (ora P.U.A. Piani Urbanistici Attuativi), in linea con la metodologia utilizzata dall'Agenzia del Territorio, si ritiene opportuno valutarli quale aliquota percentuale, compresa tra il 10% ed il 15%, del valore dell'area fabbricabile

  La Commissione ha ritenuto che la delibera imponga una riduzione (valutazione al 10%-15%) per le aree in attesa di PUA, applicabile anche alla Zona G1 come alla Zona A; dunque la delibera non legittima l'uso pieno delle quotazioni OMI senza applicare tale riduzione

• D.Lgs. 504/1992, art.5, comma 5

  Il criterio di determinazione della base imponibile deve tener conto degli elementi che incidono sulla maggiore o minore suscettibilità di utilizzazione dell'area (vincoli, possibilità effettiva di edificazione); pertanto la valutazione fiscale può essere influenzata da limitazioni all'edificabilità

• OMI - Osservatorio del Mercato Immobiliare (Agenzia delle Entrate) / giurisprudenza formatasi sulle quotazioni OMI

  le quotazioni OMI ... sono idonee solamente a "condurre ad indicazioni di valori di larga massima"

  Le quotazioni OMI costituiscono presunzioni/indizi e non prova idonea di per sé a fondare accertamenti di maggior valore; devono essere integrate da altri elementi probatori specifici per costituire base valida di imposizione

• Giurisprudenza Corte di Cassazione (es. sent. n.21761/2018; n.21569/2016; ord. n.13992/2019)

  Ciò comporta che la stima dipendente da quelle che sono le concrete possibilità di edificazione opera su un piano logico e giuridico necessariamente posposto alla qualificazione della natura giuridica dell'area.

  La Cassazione riconosce che la concreta possibilità di edificare e i vincoli che la limitano devono essere considerati nella valutazione; in presenza di preclusione all'edificazione può rendersi necessario valorizzare il terreno con parametri agricoli o comunque diversi dal valore di mercato edificabile

Massime di principio

• Le delibere comunali che prevedono valutazioni ridotte per aree in attesa di PUA/PPE devono essere interpretate e applicate conformemente al testo: se la delibera stabilisce una riduzione uniforme (es. 10%-15%) per zone analoghe, l'Amministrazione non può ignorarla nella determinazione della base imponibile.
• Le quotazioni OMI costituiscono un indicatore presuntivo e di 'larga massima' ed hanno valore indiziario: non sono, di per sé, prova sufficiente per aumentare la base imponibile senza altri elementi probatori specifici.
• Quando l'effettiva edificabilità è preclusa o fortemente limitata da vincoli (es. attesa di PUA, vincoli urbanistici, divieti), la valutazione fiscale deve tenere conto di tali vincoli e può rendere più appropriato un parametro di valutazione con riferimento alla destinazione effettiva (anche rurale) piuttosto che al mero valore venale di mercato edificabile.
• L'onere probatorio per giustificare una valorizzazione maggiorata ricade sull'Amministrazione: essa deve fornire elementi concreti e non solo presunzioni tratte dalle tabelle OMI o da rilevazioni generiche di agenzie immobiliari.
• In presenza di giurisprudenza recente a favore del contribuente su punti di interpretazione della delibera o dell'uso delle quotazioni OMI, i giudici possono compensare le spese e riformare gli atti d'accertamento quando l'Amministrazione ha fondato la pretesa solo su tali presunzioni.
• È fondamentale distinguere la qualificazione giuridica dell'area (es. edificabile) dalla concreta suscettibilità di utilizzazione: la qualificazione fiscale può restare 'edificabile' ma la valorizzazione deve considerare i limiti pratici all'edificabilità.