Sentenza del 08/07/2020 n. 145 - Comm. Trib. Prov. Rimini

Esito

La controversia

Impugnazione della determinazione della rendita catastale formulata tramite procedura DOCFA per uno stabilimento balneare ubicato su area demaniale concessa. Il ricorrente contestava che nella formazione della rendita non fosse stato considerato il valore dell'arenile e degli altri elementi strutturali potenzialmente produttivi di reddito, chiedendo che tali componenti vengano valutati e inclusi nella rendita.

La decisione

Il giudice ha accolto il principio che nella determinazione della rendita catastale, anche tramite DOCFA, per strutture edificate su aree demaniali in regime di concessione devono essere considerati tutti gli immobili e le parti potenzialmente produttive di reddito. In particolare l'arenile non va trattato come mera pertinenza, ma come elemento facente parte di un corpo unitario con capacità di autonoma redditività. In mancanza di riferimenti di mercato, la valutazione dell'arenile deve essere effettuata facendo riferimento ai parametri economici indicati nelle concessioni demaniali. Conseguentemente il provvedimento impugnato è stato annullato/ritolato nella parte necessaria e disposto il ricalcolo della rendita tenendo conto dell'arenile e degli elementi correlati.

Norme richiamate

• procedura DOCFA (normativa catastale e prassi dell'Agenzia del Territorio)

  La procedura DOCFA è lo strumento tecnico per la dichiarazione e la determinazione della rendita catastale e deve recepire il valore di tutti i beni produttivi di reddito riconducibili all'unità immobiliare dichiarata.

• normativa sulle concessioni demaniali marittime / contratti di concessione

  I parametri economici contenuti nei contratti di concessione demaniale possono essere utilizzati come criterio valutativo, specialmente in assenza di riferimenti di mercato, per quantificare la capacità reddituale dell'arenile e degli elementi ad esso collegati.

• principio generale della valutazione catastale per redditività potenziale

  La rendita catastale deve riflettere la potenzialità di produzione di reddito dell'unità immobiliare considerata nel suo complesso, includendo componenti che, pur essendo su demanio, contribuiscono alla redditività dell'attività privata concessa.

Massime di principio

• Nella valutazione catastale di stabilimenti balneari occorre includere tutte le componenti effettivamente produttive di reddito, compreso l'arenile, e non considerarle semplici pertinenze prive di autonomo valore.
• Quando non esistono comparazioni di mercato per l'arenile e le sue strutture, i parametri economici stabiliti nel titolo di concessione demaniale possono e devono essere utilizzati come riferimento per la stima della redditività.
• La procedura DOCFA deve rappresentare il complesso dell'unità produttiva; omissioni di elementi redditizi (es. arenile) possono giustificare il ricalcolo della rendita su ricorso del concessionario.
• L'appartenenza al demanio non esclude che una porzione di demanio concessa abbia valore economico rilevante ai fini catastali quando contribuisce alla produzione di reddito del concessionario.
• In caso di contenzioso, il concessionario dovrebbe produrre il contratto di concessione e i parametri economici in esso contenuti per dimostrare e quantificare la capacità reddituale dell'arenile.
• Le amministrazioni chiamate a determinare la rendita devono motivare l'esclusione di componenti redditivi: la semplice affermazione che l'arenile è demanio non basta ad escluderne la valutazione.