Sentenza n. 2426/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 3

Esito

La controversia

La proprietaria ha appellato la sentenza con cui il TAR aveva annullato il permesso di costruire rilasciato per la demolizione e ricostruzione di un edificio residenziale, con applicazione del premio volumetrico previsto dalla legge regionale Campania n. 19/2009. L'intervento prevedeva una diversa configurazione planivolumetrica, con piano interrato, tre piani fuori terra e mansarda, e un'altezza alla gronda superiore a quella dell'edificio demolito. L'appellante ha dedotto, in unico complesso motivo, error in iudicando, violazione e falsa applicazione degli artt. 2-bis, comma 1-ter, 3, comma 1, lettera d), e 10 del d.P.R. n. 380/2001, dell'art. 5 della l.r. Campania n. 19/2009, della l. n. 120/2020 e dell'art. 8 del d.m. n. 1444/1968, nonché violazione dei principi in materia di ius aedificandi, certezza del diritto e favor libertatis, eccesso di potere, difetto di istruttoria e motivazione. In particolare, ha contestato sia la tempestività del ricorso di primo grado, sostenendo che i confinanti avessero avuto piena conoscenza dell'intervento già dall'avvio dei lavori mediante il cartello di cantiere e lo stato dei lavori, sia la valutazione del TAR sull'altezza dell'edificio. Secondo l'appellante, la disciplina statale sopravvenuta consentiva, per gli interventi di demolizione e ricostruzione incentivati, il superamento dell'altezza dell'edificio demolito, nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti. Ha inoltre sostenuto che il limite dell'art. 8 del d.m. n. 1444/1968 dovesse essere parametrato agli edifici preesistenti e circostanti, alcuni dei quali avevano altezza pari o superiore a quella del fabbricato progettato. Gli appellati hanno difeso la sentenza di primo grado, sostenendo che il termine "circostanti" dovesse riferirsi ai soli edifici direttamente confinanti e prospettando in appello ulteriori violazioni relative a distanze, volumi, densità edilizia e standard a parcheggio.

La decisione

L'appello è stato accolto nel merito, senza esaminare la censura pregiudiziale sulla tempestività del ricorso di primo grado, in applicazione del principio della ragione più liquida. Il Collegio ha rilevato che gli appellati non avevano riproposto ai sensi dell'art. 101 c.p.a. gli ulteriori motivi originari relativi alla carenza documentale e alla mancata risposta all'istanza di annullamento d'ufficio, ritenendoli rinunciati. Ha inoltre dichiarato inammissibili, perché nuovi e tardivamente introdotti in appello in violazione dell'art. 104 c.p.a., gli argomenti concernenti distanze preesistenti, calcolo dei volumi e della densità edilizia e standard a parcheggio. Nel merito, ha interpretato l'art. 2-bis, comma 1-ter, del d.P.R. n. 380/2001 nel senso che, per gli interventi incentivati di demolizione e ricostruzione, è consentito il superamento dell'altezza massima dell'edificio demolito, purché siano rispettate le distanze legittimamente preesistenti. Ha poi ritenuto che il limite dell'art. 8 del d.m. n. 1444/1968, per le zone B, sia costituito dall'altezza degli edifici preesistenti e circostanti. La locuzione "edifici circostanti" comprende gli edifici ubicati intorno all'area interessata, in un ambito circoscritto e non eccessivamente esteso, e non soltanto quelli confinanti. Sulla base della verificazione, il fabbricato oggetto del permesso aveva altezza alla gronda di 12,03 metri, mentre almeno tre edifici della medesima zona omogenea, prospicienti la stessa strada e in parte appartenenti alla stessa cortina edilizia, presentavano altezze pari o superiori. L'intervento risultava pertanto conforme al parametro dell'altezza. La sentenza del TAR è stata riformata e il ricorso di primo grado è stato respinto. Gli appellati sono stati condannati alle spese del doppio grado, nonché al pagamento del compenso del verificatore, detratto l'importo già versato.

Norme richiamate

• art. 2-bis, comma 1-ter, d.P.R. n. 380/2001

  Gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l'intervento possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell'altezza massima dell'edificio demolito, sempre nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti.

  La disposizione consente, negli interventi incentivati di demolizione e ricostruzione, il superamento dell'altezza massima dell'edificio demolito e gli ampliamenti fuori sagoma, con il limite del rispetto delle distanze legittimamente preesistenti.

• art. 5, comma 1, l.r. Campania n. 19/2009

  Costituisce la base regionale per il premio volumetrico applicato all'intervento di demolizione e ricostruzione, anche in deroga agli strumenti urbanistici nei limiti previsti dalla disciplina.

• art. 5, comma 2, lettera c), l.r. Campania n. 19/2009

  Nel caso di edifici residenziali ubicati in aree urbanizzate nel rispetto delle distanze minime e delle altezze massime dei fabbricati di cui al decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444.

  L'incremento volumetrico per gli edifici residenziali in aree urbanizzate resta soggetto al rispetto delle distanze minime e delle altezze massime ricavabili dal d.m. n. 1444/1968.

• art. 8 d.m. n. 1444/1968

  L'altezza massima dei nuovi edifici non può superare l'altezza degli edifici preesistenti e circostanti.

  Nelle zone B l'altezza del nuovo edificio deve essere confrontata con quella degli edifici preesistenti e circostanti. La nozione di edifici circostanti comprende quelli ubicati intorno all'area in un ambito circoscritto e non eccessivamente esteso, non soltanto gli edifici confinanti.

• art. 101 c.p.a.

  I motivi e le domande non accolti nella sentenza di primo grado devono essere espressamente riproposti in appello; in mancanza, si intendono rinunciati.

• art. 104 c.p.a.

  In appello non possono essere introdotte eccezioni in senso stretto nuove rispetto a quelle dedotte in primo grado; le ulteriori contestazioni formulate tardivamente dagli appellati sono state dichiarate inammissibili.

• art. 66 c.p.a.

  Ha consentito al Collegio di disporre una verificazione tecnica sulle altezze degli edifici limitrofi e sul rispetto delle norme urbanistiche applicabili.

Massime di principio

• Per gli interventi incentivati di demolizione e ricostruzione, l'art. 2-bis, comma 1-ter, del d.P.R. n. 380/2001 consente il superamento dell'altezza massima dell'edificio demolito e gli ampliamenti fuori sagoma, purché siano rispettate le distanze legittimamente preesistenti.
• Nelle zone B, ai sensi dell'art. 8 del d.m. n. 1444/1968, l'altezza massima del nuovo edificio deve essere confrontata con quella degli edifici preesistenti e circostanti. La locuzione "edifici circostanti" si riferisce agli edifici situati intorno all'area interessata, entro un ambito circoscritto e non eccessivamente esteso, e non esclusivamente agli edifici confinanti.
• Il rispetto del limite di altezza previsto dall'art. 8 del d.m. n. 1444/1968 può essere dimostrato mediante il riferimento a più edifici dell'area circostante, appartenenti alla medesima zona omogenea e inseriti nella stessa cortina o prospicienti la medesima strada, anche se non direttamente confinanti con il lotto interessato.
• In appello, i motivi e le domande non accolti in primo grado devono essere specificamente riproposti ai sensi dell'art. 101 c.p.a.; in difetto, si intendono rinunciati. Sono inoltre inammissibili le eccezioni in senso stretto nuove, introdotte per la prima volta in appello, ai sensi dell'art. 104 c.p.a.

Come è indicizzato