L.R. Umbria 10/2018

Amministrazione, gestione e valorizzazione dei beni immobili regionali

La legge disciplina, per la Regione Umbria, l’amministrazione, la gestione, la valorizzazione e la dismissione del demanio e del patrimonio immobiliare regionale. L’obiettivo è ottimizzare le risorse, semplificare le procedure e favorire iniziative di sviluppo economico e sociale, nel rispetto dei principi di efficienza e buona amministrazione.

Ambito soggettivo e classificazione dei beni

La disciplina riguarda i beni immobili della Regione, con una specifica distinzione tra demanio regionale, patrimonio indisponibile e patrimonio disponibile.

• Fanno parte del demanio regionale i beni rientranti nelle categorie del codice civile e quelli richiamati dalla normativa finanziaria sulle Regioni, se acquisiti a qualsiasi titolo dalla Regione.
• Il regime demaniale si estende anche ai diritti reali costituiti su beni di terzi, quando funzionali ai beni demaniali o a fini di pubblico interesse corrispondenti.
• Il patrimonio regionale comprende i beni non classificabili come demaniali.
• Il patrimonio indisponibile include, tra l’altro, foreste, beni agro-forestali, cave e torbiere nei casi previsti, acque minerali e termali e altri beni classificati da leggi o provvedimenti regionali.
• I beni immobili non demaniali e non indisponibili rientrano nel patrimonio disponibile.

Per gli immobili in uso all’Assemblea legislativa, l’amministrazione spetta alla stessa Assemblea nell’ambito della propria autonomia, con informazione alla Giunta regionale.

Programmazione della politica patrimoniale

La legge costruisce un sistema di programmazione articolato su due livelli.

• Il Programma triennale di politica patrimoniale è approvato annualmente dall’Assemblea legislativa su proposta della Giunta regionale.
• Esso è coerente con il DEFR e definisce gli indirizzi per il Piano annuale delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari.
• Gli indirizzi riguardano: sedi degli uffici regionali, immobili da destinare ad attività produttive o del Terzo settore, valorizzazione economica dei beni, acquisizioni, dismissioni e interventi di manutenzione, ristrutturazione e riqualificazione.
• Il Piano annuale è approvato dalla Giunta regionale e specifica le azioni dell’anno di riferimento e i mezzi di finanziamento.
• Il Piano contiene anche l’elenco dei beni suscettibili di valorizzazione o dismissione e viene trasmesso all’Assemblea contestualmente al bilancio di previsione.

Inventario, registri e ricognizione dei beni

I beni immobili regionali e i diritti reali connessi devono essere iscritti nell’inventario generale dell’ente, articolato in registro dei beni demaniali e registro dei beni patrimoniali.

• Le strutture competenti e gli enti/agenzie che gestiscono beni regionali trasmettono annualmente i dati aggiornati.
• Classificazione e valutazione seguono il d.lgs. 118/2011 e il relativo Piano dei conti.
• La Regione provvede almeno ogni dieci anni alla ricognizione e al rinnovo degli inventari.
• Un regolamento attuativo disciplina le modalità di tenuta dei registri.

Acquisizione dei beni e atti a titolo originario o derivato

La Regione può acquisire immobili o diritti reali da destinare a usi e fini pubblici.

• Gli acquisti avvengono in conformità ai principi europei di contabilità, al codice dei contratti e alla contabilità pubblica, di norma mediante procedura aperta.
• Il regolamento disciplina i casi di procedura negoziata o ristretta.
• L’offerta è valutata sulla base della migliore combinazione tra prezzo, ubicazione e caratteristiche tecniche/funzionali.
• L’acquisto di beni di agenzie regionali, consorzi, società partecipate, enti locali e loro forme associative avviene con legge regionale e trattativa privata al prezzo di stima, con destinazione a finalità pubbliche.
• Le acquisizioni da espropriazione confluiscono nel demanio o nel patrimonio indisponibile a seconda della natura e destinazione del bene.
• Le donazioni, eredità e legati sono accettati o rinunciati dalla Giunta con atto motivato in relazione all’interesse pubblico.

Utilizzo dei beni demaniali e del patrimonio indisponibile

I beni demaniali e patrimoniali indisponibili possono essere impiegati in varie forme di uso.

• Uso pubblico generale.
• Uso diretto da parte della Regione o di altri enti pubblici per funzioni istituzionali.
• Uso particolare con concessione temporanea onerosa a soggetti privati o pubblici, con canone determinato tramite perizia di stima e previo avviso sul sito istituzionale.
• Uso particolare gratuito a favore di soggetti pubblici regionali o partecipati, fondazioni senza scopo di lucro partecipate e altri enti pubblici o costituiti/partecipati dalla Regione, quando l’uso sia strumentale a finalità di interesse regionale.
• Ulteriori ipotesi di uso gratuito sono previste per soggetti indicati dalla disciplina statale sui beni immobili dello Stato, in particolare per luoghi di culto, pertinenze e, in alcuni casi, attività umanitarie o culturali, con progetto che illustri il nesso con l’interesse pubblico regionale.

L’assegnazione è diretta nei casi espressamente previsti; negli altri casi avviene mediante avviso pubblico, salvo che l’interesse pubblico sia perseguibile da un solo soggetto o la procedura pubblica sia rimasta senza esito.

Le concessioni:

• devono avere termine certo;
• hanno durata di regola non superiore a nove anni;
• possono avere durata diversa solo se motivata da atti di programmazione regionale o da leggi regionali.

Alla scadenza, le opere eventualmente realizzate sul bene e le pertinenze restano acquisite al patrimonio regionale, salvo diverso corrispettivo previsto in concessione e fermo quanto previsto dalla disciplina speciale per i beni agricoli.

Amministrazione del patrimonio disponibile

I beni del patrimonio disponibile sono gestiti con l’obiettivo di ottenere il miglior risultato organizzativo ed economico.

• Se non è possibile un uso più conveniente e non è prospettabile una destinazione a servizio o funzione pubblica, si procede alla alienazione.
• La scelta del contraente avviene di norma con avviso pubblico.
• Il regolamento attuativo definisce anche i criteri per i canoni di locazione.

Valorizzazione economica e riuso degli immobili

La legge prevede diverse forme di valorizzazione, anche attraverso concessione o locazione a privati.

• Gli immobili possono essere concessi o locati per riqualificazione e riconversione mediante recupero, restauro, ristrutturazione e introduzione di nuove destinazioni d’uso per attività economiche o servizi ai cittadini.
• Restano ferme le norme sui beni culturali e paesaggistici.
• Le assegnazioni avvengono con procedura ad evidenza pubblica.
• La durata è commisurata al raggiungimento dell’equilibrio economico-finanziario e comunque non superiore a 50 anni.
• Al termine, se la finalità di riqualificazione è stata raggiunta e non vi sono esigenze istituzionali, la Regione può riconoscere al concessionario/locatario un diritto di prelazione all’acquisto al prezzo di mercato.
• Il regolamento disciplina criteri di assegnazione, canoni, eventuale indennizzo in caso di revoca o recesso e la possibilità di subconcessione quando necessaria all’iniziativa.

La Giunta promuove inoltre programmi unitari di valorizzazione territoriale per il riuso funzionale e la rigenerazione di immobili pubblici di Regione, Province, Comuni e altri soggetti pubblici.

Misure speciali di valorizzazione e Terzo settore

Sono previste misure ulteriori per immobili inutilizzati e per iniziative sociali o del Terzo settore.

• Fabbricati regionali non utilizzati o non utilizzabili per fini istituzionali, e relative pertinenze, possono essere concessi gratuitamente per percorsi pedonali, ciclabili, equestri, mototuristici, fluviali e ferroviari a imprese, cooperative e associazioni composte in prevalenza da under 40.
• La concessione avviene con procedura competitiva che valorizzi sostenibilità ambientale, efficienza energetica e interesse turistico.
• La durata non può superare nove anni, rinnovabili per altri nove.
• Le migliorie restano acquisite al bene senza corrispettivo alla restituzione.
• La Regione può rendere disponibili beni mobili e immobili per manifestazioni temporanee degli enti del Terzo settore e può concedere beni immobili in comodato o concessione agli enti del Terzo settore ai sensi del Codice del Terzo settore.

Alienazione dei beni regionali

La dismissione segue una disciplina distinta in base alla natura del bene.

• I beni demaniali sono inalienabili, salvo trasferimento ad altro ente pubblico territoriale mantenendo la demanialità.
• I beni del patrimonio indisponibile sono alienabili solo nei casi previsti da leggi regionali.
• I beni del patrimonio disponibile sono alienabili quando non più economicamente convenienti all’uso diretto.

L’alienazione avviene di norma mediante asta pubblica, previa stima e attestazione di congruità dell’Agenzia del Demanio.

• Il regolamento disciplina gara, partecipazione, offerte e l’uso di aste elettroniche o sistemi equivalenti per beni fino a 100.000 euro.
• In caso di asta deserta, il regolamento stabilisce ulteriori esperimenti e riduzioni di prezzo.
• La Giunta può affidare la gestione delle alienazioni e dei diritti reali a società partecipate o a società specializzate individuate con avviso pubblico.
• Può inoltre sottoscrivere quote di fondi immobiliari chiusi con apporto di beni e diritti reali suscettibili di valorizzazione.

Stima dei beni

La stima è elemento centrale sia per acquisti sia per alienazioni e altri atti di disposizione.

• È redatta sulla base di documentate indagini e secondo i criteri estimativi.
• Per beni di valore superiore a 200.000 euro la stima è affidata a professionisti, esperti indipendenti o uffici/agenzie pubbliche abilitate.
• Per beni fino a 200.000 euro può essere redatta anche dalle strutture regionali competenti.
• Il valore catastale è determinato moltiplicando la rendita per 100 per gli immobili abitativi e per 50 per gli altri immobili.
• Le stime valgono due anni, prorogabili fino a quattro con atto motivato e aggiornamento ISTAT.
• Le regole si applicano, se compatibili, anche ai diritti reali.

Diritti di prelazione

Nelle alienazioni si applicano i diritti di prelazione previsti dalla legislazione vigente, con alcune precisazioni.

• Sono esclusi gli occupanti abusivi e chi occupa il bene senza titolo.
• L’esercizio della prelazione richiede, a pena di decadenza, il versamento contestuale di una caparra pari al 20% del prezzo base d’asta.
• In caso di vendita al concessionario o conduttore, dal prezzo di stima si detraono le spese per migliorie autorizzate e documentate.
• Il regolamento disciplina procedure e modalità di esercizio della prelazione.

Trattativa diretta nelle alienazioni

La vendita senza asta è ammessa solo in casi tassativi.

• Vendita a enti pubblici per interesse pubblico, se il valore non supera 100.000 euro.
• Vendita di immobili per i quali l’offerta pubblica sia andata deserta almeno due volte.
• Vendita a soggetti diversi dagli enti pubblici per immobili di modesto valore fino a 50.000 euro.
• Vendita di fondi interclusi o parzialmente interclusi.
• Vendita di terreni residuati da collegamenti viari nazionali, regionali o locali.
• Vendita di diritti reali, con i limiti economici previsti.
• Vendita di porzioni di area occupate da sconfinamenti di opere realizzate su fondi altrui in base a titolo edilizio legittimante, con richiamo alla disciplina statale speciale.

Nei casi di comproprietà tra Regione e un solo altro soggetto, si procede prima con trattativa diretta con il comproprietario. Nei casi di vendita deserta o di fondi interclusi, la trattativa è preceduta da gara informale o avviso sul sito istituzionale, anche rivolto ai confinanti.

Regolamento attuativo e disciplina del demanio idrico lacuale

La Giunta regionale deve adottare il regolamento di attuazione entro 120 giorni dall’entrata in vigore della legge.

• Il regolamento disciplina in dettaglio i procedimenti, i canoni, le modalità di assegnazione, i registri, le gare e le altre forme di utilizzo e dismissione.
• In deroga alla disciplina regolamentare, per le concessioni su beni e aree del demanio idrico lacuale regionale e per la determinazione/riscossione dei canoni concessori, le procedure sono stabilite con deliberazione della Giunta regionale.
• Fino all’adozione dell’atto di Giunta specifico, su tali beni si applicano le linee di indirizzo della deliberazione Giunta regionale 17 maggio 2019, n. 661.
• Per i contratti dell’Unione dei Comuni del Trasimeno è prevista una sospensione fino al 31 dicembre 2024 dell’applicazione di una specifica disposizione regolamentare, con applicazione temporanea delle precedenti linee di indirizzo.

Regime transitorio sulle aziende agrarie regionali

La legge contiene una disciplina transitoria puntuale per i contratti relativi alle aziende agrarie regionali e per la loro eventuale alienazione.

• I contratti della Regione Umbria e dell’Agenzia forestale regionale per la conduzione di aziende agrarie facenti parte del patrimonio indisponibile, con scadenza nelle annualità 2018-2022, sono prorogati al 31 dicembre 2023.
• I contratti già prorogati al 31 dicembre 2023 e quelli con scadenza nelle annualità 2024-2027 sono prorogati al 31 dicembre 2028.
• Entro 12 mesi dall’entrata in vigore della legge, la Giunta è autorizzata ad adottare un programma per l’alienazione delle aziende agrarie ai conduttori titolari del contratto da almeno 5 anni.
• La Giunta può prevedere forme di incentivazione all’acquisto, anche coinvolgendo ISMEA.

Abrogazioni e copertura finanziaria

La legge abroga la previgente legge regionale n. 14/1997 e numerose disposizioni della legge regionale n. 11/1979.

Sul piano finanziario:

• il Piano annuale è finanziato nei limiti delle risorse stanziate in bilancio;
• le entrate da amministrazione e valorizzazione sono iscritte tra le entrate extratributarie;
• le entrate da dismissione concorrono al finanziamento delle spese di investimento del Piano annuale.

Decorrenza

La legge è dichiarata urgente ed entra in vigore il giorno successivo alla pubblicazione.