Sentenza del 14/11/2017 n. 4628 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

La controversia riguarda l'assoggettabilità a ICI di un fabbricato collabente, ossia fatiscente e inutilizzabile, e dell'area sulla quale esso insiste. In condizioni ordinarie, il fabbricato collabente e la relativa area non sono imponibili ai fini ICI, poiché il bene non è concretamente produttivo o potenzialmente produttivo di reddito. Tuttavia, quando vengono avviati lavori di demolizione o viene presentato un progetto di costruzione, si manifesta l'intenzione concreta di utilizzare la volumetria esistente per una nuova edificazione. Da tale momento l'area assume natura di area edificabile ed è soggetta a imposizione ai sensi dell'art. 5, comma 6, del d.lgs. n. 504/1992.

La decisione

La sentenza afferma che il fabbricato collabente non è soggetto a ICI, insieme all'area di sedime, finché non venga avviato un effettivo uso edificatorio della volumetria. L'imponibilità decorre invece dall'avvio dei lavori di demolizione del fabbricato fatiscente o, comunque, dalla concreta manifestazione dell'intenzione edificatoria, quale la presentazione di un progetto di costruzione. Da quel momento l'area deve essere trattata fiscalmente come area edificabile, analogamente a un'area nuda con potenzialità edificatoria.

Norme richiamate

• Art. 5, comma 6, del d.lgs. n. 504/1992

  La norma disciplina la determinazione della base imponibile per le aree fabbricabili e per i fabbricati in corso di demolizione, recupero o ristrutturazione.

  La disposizione è interpretata nel senso che, quando iniziano i lavori di demolizione o viene concretamente avviato l'uso edificatorio della volumetria di un fabbricato collabente, l'area diventa imponibile come area edificabile. Prima di tale momento, il fabbricato inutilizzabile e l'area di sedime non costituiscono un bene imponibile ai fini ICI.

Massime di principio

• Un fabbricato collabente, inutilizzabile e privo di autonoma capacità produttiva, non è normalmente soggetto a ICI per sé stesso né per l'area di sedime.
• La mera potenzialità astratta di edificare non è sufficiente a rendere imponibile l'area: occorre una concreta attivazione del progetto edificatorio.
• L'avvio dei lavori di demolizione, la presentazione di un progetto di costruzione o altri atti concretamente diretti alla nuova edificazione possono segnare il momento dal quale l'area diventa imponibile come area edificabile.
• Ai fini della decorrenza dell'imposizione è quindi essenziale individuare il primo atto o fatto che dimostri l'effettivo utilizzo della volumetria o della potenzialità edificatoria del fabbricato collabente.
• La situazione deve essere valutata sulla base delle circostanze concrete e della normativa applicabile al periodo d'imposta, poiché la classificazione catastale del bene, da sola, non determina necessariamente l'esclusione o l'imponibilità.