Cassazione Civile, Ordinanza n. 25099/2023 del 23/08/2023

Esito

La controversia

La lite nasce da una transazione familiare del 2003, formalizzata in scritture private, con cui due fratelli si erano accordati per la reciproca permuta di immobili di rispettiva proprietà, con conguaglio in denaro. Uno dei fratelli agì in giudizio chiedendo l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. degli impegni assunti e il pagamento del conguaglio; l'altro resistette chiedendo in via riconvenzionale l'annullamento della transazione per errore sul valore dei beni permutati. Il Tribunale accolse la domanda di trasferimento coattivo e il conguaglio; la Corte d'appello rigettò l'appello principale e, su appello incidentale, integrò il dispositivo con i dati catastali degli immobili. In cassazione il ricorrente dedusse: 1) violazione dell'art. 40 L. n. 47/1985 e nullità della sentenza per difetto di motivazione, sostenendo che la Corte d'appello avrebbe dovuto considerare invalido l'accordo per la presenza di irregolarità urbanistiche degli immobili e per la non sanabilità degli abusi; 2) violazione dell'art. 1429 c.c., assumendo che la rilevante differenza di valore tra gli immobili integrasse un errore essenziale sulla qualità del bene e rendesse annullabile la transazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Quanto al primo motivo, ha ritenuto infondata la censura nella parte in cui mirava a una lettura 'sostanziale' della nullità urbanistica: richiamando le Sezioni Unite n. 8230/2019, ha affermato che la nullità prevista dalla normativa edilizia è testuale e colpisce solo l'omessa indicazione degli estremi del titolo abilitativo, purché il titolo esista realmente e si riferisca all'immobile; se il titolo è indicato ed esistente, la conformità urbanistica o la difformità della costruzione non incide sulla validità dell'atto. Ha inoltre dichiarato inammissibile la restante parte del primo motivo per difetto di autosufficienza, poiché il ricorrente non aveva localizzato processualmente gli atti e i documenti richiamati (c.t.u., osservazioni del c.t.p., concessione edilizia). Quanto al secondo motivo, lo ha ritenuto inammissibile per difetto di specificità, perché il ricorrente si era limitato a riproporre le difese già svolte in appello senza confrontarsi con la motivazione della Corte territoriale, che aveva escluso che l'errore sul valore economico del bene integri errore essenziale idoneo all'annullamento, trattandosi di valutazione personale rimessa al rischio contrattuale della parte. Conseguentemente, la Corte ha condannato il ricorrente alle spese e ha dato atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  richiamato come base dell'esecuzione in forma specifica degli obblighi di trasferimento assunti con la transazione/permuta

• art. 40 L. n. 47 del 1985

  la nullità urbanistica è testuale e si applica solo all'omessa indicazione degli estremi del titolo abilitativo, non alla mera difformità edilizia se il titolo esiste ed è riferibile all'immobile

• art. 46 D.P.R. n. 380 del 2001

  la nullità prevista dalla normativa edilizia va ricondotta all'art. 1418, comma 3, c.c. come nullità testuale

• artt. 17 e 40 L. n. 47 del 1985

  concorrono a delineare la nullità testuale degli atti tra vivi ad effetti reali privi degli estremi del titolo abilitativo

• art. 1418, comma 3, c.c.

  contenitore della nullità testuale urbanistica

• art. 1429 c.c.

  invocato per sostenere l'annullabilità per errore essenziale, ma escluso perché l'errore sul valore economico del bene attiene ai motivi e non all'oggetto del contratto

• art. 360-bis n. 1 c.p.c.

  menzionato per escludere l'inammissibilità derivante da consolidato orientamento sopravvenuto, poiché i principi delle Sezioni Unite erano successivi al ricorso

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  norma del rito camerale per la trattazione del ricorso

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  presuppone, in caso di rigetto del ricorso, l'obbligo dell'ulteriore contributo unificato

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115 del 2002

  richiamato come parametro dell'ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato

• art. 9, comma 1, L. n. 122 del 1989

  evocato dal ricorrente per sostenere prescrizioni edilizie relative al completo interro del garage, ma non accolto

Massime di principio

• La nullità degli atti traslativi per difetto di conformità edilizia è una nullità testuale: colpisce l'atto solo se mancano gli estremi del titolo abilitativo, mentre non rileva la difformità dell'opera dal titolo quando il titolo esiste ed è riferibile all'immobile.
• Nei giudizi di cassazione, la censura fondata su atti o documenti del merito è inammissibile se il ricorrente non assolve l'onere di localizzazione processuale, indicando con precisione in quale fascicolo e in quale punto del fascicolo si trovino i documenti richiamati.
• Il motivo di ricorso per cassazione è inammissibile per difetto di specificità quando si limita a riproporre le difese già svolte nei gradi di merito senza confrontarsi con la ratio decidendi della sentenza impugnata.
• L'errore sulla stima economica del bene oggetto di contratto non integra, di regola, errore essenziale idoneo ad annullare il contratto, perché attiene alla sfera dei motivi e delle valutazioni personali della parte, non all'oggetto del negozio.
• L'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. può essere disposta quando l'accordo traslativo sia valido e sufficientemente determinato, anche se una parte contesti successivamente il valore economico dei beni o la convenienza dell'operazione.

Come è indicizzato