Sentenza del 17/06/2022 n. 808 - Comm. Trib. Reg. per il Veneto

Esito

La controversia

Il sig. YY acquistò due appartamenti adiacenti (uno sopra l'altro) beneficiando delle agevolazioni "prima casa" e stipulò un mutuo fondiario beneficiando della misura ridotta. Dichiarò l'impegno ad accorpare le due unità in un'unica abitazione. L'Ufficio, da verifiche catastali, rilevò che non era stata eseguita la fusione catastale e revocò le agevolazioni (rettifica imposta di registro a misura ordinaria con sanzioni e interessi; revoca aliquota sostitutiva mutuo dallo 0,25% al 2% con sanzioni). Il contribuente impugnò sostenendo che è sufficiente l'accorpamento materiale delle unità e non necessariamente la variazione catastale; il primo grado gli diede ragione. L'Agenzia impugnò la sentenza di primo grado.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha accolto l'appello dell'Agenzia delle Entrate, riformando la sentenza di primo grado. Ha ritenuto che il contribuente non abbia fornito prova adeguata dell'effettiva unificazione delle due abitazioni: le foto e la dichiarazione non asseverata del tecnico non erano idonee a dimostrare l'accorpamento; inoltre la DOCFA presentata successivamente confermava che le unità risultavano distinte. La CTR ha quindi legittimato la revoca delle agevolazioni prima casa e del trattamento agevolato sul mutuo; le spese del grado sono compensate.

Norme richiamate

• Sentenza Corte di Cassazione n. 8346/2016

  Citata dal contribuente a supporto della tesi che l'accorpamento materiale può essere sufficiente per mantenere le agevolazioni prima casa.

• Sentenza Corte di Cassazione n. 21614/2020

  Richiamata dalla Commissione: afferma che l'omessa fusione catastale è irrilevante se il proprietario dimostra l'effettiva unificazione dei due appartamenti confinanti; fondamentale è la prova dell'effettiva destinazione a unità abitativa unica.

• DOCFA / aggiornamento catastale (prassi catastale)

  DOCFA presentata il 15/10/2018 (prodotti in causa)

  L'aggiornamento catastale è la prova più idonea dell'avvenuto accorpamento; la mancata o negativa registrazione catastale indebolisce la tesi del contribuente.

• Normativa fiscale sulle agevolazioni 'prima casa' e imposta sostitutiva sul mutuo

  Aliquota sostitutiva ridotta 0,25% vs aliquota ordinaria 2% (richiamate dagli atti)

  La revoca delle condizioni agevolative comporta la rettifica delle imposte alla misura ordinaria (con interessi e sanzioni). L'onere della prova circa il mantenimento dei presupposti dell'agevolazione grava sul contribuente.

• Norme edilizie e prassi comunale (CILA/SCIA/comunicazione inizio lavori asseverata)

  La fusione di due unità può richiedere interventi edilizi assimilabili a lavori di straordinaria manutenzione soggetti a comunicazioni al Comune e documentazione asseverata; la presenza di tali pratiche e fatture è prova importante dell'effettiva esecuzione dei lavori di accorpamento.

Massime di principio

• L'accorpamento materiale di due unità confinanti può essere sufficiente per mantenere le agevolazioni 'prima casa' se il contribuente fornisce prova certa dell'unificazione (principio consolidato in giurisprudenza).
• L'aggiornamento catastale (DOCFA) rappresenta la prova più solida dell'avvenuto accorpamento; la sua assenza o un aggiornamento che conferma unità distinte è elemento molto favorevole all'Amministrazione finanziaria.
• L'onere della prova circa il mantenimento dei presupposti dell'agevolazione grava sul contribuente: dichiarazioni non asseverate, foto sommarie o attestazioni non documentate possono risultare insufficienti.
• Se l'accorpamento comporta interventi edilizi significativi, è opportuno produrre la documentazione amministrativa (CILA/SCIA/comunicazione inizio lavori, asseverazioni), fatture e perizie tecniche sottoscritte, per dimostrare l'effettiva realizzazione dell'intervento.
• In assenza di prova certa dell'unificazione, l'Agenzia può legittimamente revocare le agevolazioni e richiedere la differenza d'imposta con sanzioni e interessi; per minimizzare il rischio il contribuente dovrebbe aggiornare il catasto tempestivamente o comunque conservare documentazione probatoria robusta.