Sentenza del 17/06/2022 n. 725 - Comm. Trib. Reg. per le Marche

Esito

La controversia

I coniugi avevano acquistato in tempi diversi due unità immobiliari e avevano richiesto per entrambe le agevolazioni "prima casa", dichiarando nell'atto notarile l'impegno a costituire un'unica abitazione mediante accorpamento. L'Ufficio ha revocato le agevolazioni per l'inosservanza dell'impegno, sostenendo che l'accorpamento non era stato effettivamente realizzato e che mancava la prova della trasformazione in un'unica unità non di lusso. Il ricorrente contestava che l'Ufficio imponesse l'obbligo formale dell'accorpamento catastale non previsto dalla legge.

La decisione

La Commissione ha rigettato l'appello e confermato l'avviso di liquidazione con revoca delle agevolazioni e recupero delle imposte richieste. Il Collegio ha ritenuto che, pur non essendo sempre necessaria la fusione catastale formale per riconoscere il beneficio (secondo la giurisprudenza della Cassazione), spetta comunque al contribuente dimostrare l'effettiva unificazione delle unità immobiliari e che l'unità così costituita rientri nei limiti di "abitazione non di lusso". La prova idonea può essere la variazione catastale per fusione, ovvero relazione tecnica asseverata, documentazione dei lavori (CILA/SCIA, fatture, ecc.). In mancanza di tale prova l'Ufficio legittimamente revoca l'agevolazione. Condanna alle spese per il ricorrente (Euro 200,00 per il grado).

Norme richiamate

• DPR 131/1986 - Tariffa, parte prima, art. 1

  Stabilisce i presupposti per l'aliquota agevolata per la "prima casa": il trasferimento deve riguardare abitazioni non di lusso e ricorrere le condizioni previste nella nota; il beneficio è soggetto alla verifica dei requisiti e quindi alla prova da parte del contribuente.

• D.M. 2 agosto 1969

  Fornisce i criteri tecnici per individuare le abitazioni "di lusso" o "non di lusso" (superficie, numero vani, tipologie); il requisito di non lusso va valutato sulla consistenza dell'immobile così come costituito dopo l'accorpamento.

• D.L. 78/2010

  Prevede l'obbligo di annotare le variazioni catastali per consentire future compravendite; la variazione catastale è importante anche per comprovare a fini fiscali la realizzazione dell'unica unità immobiliare.

• Cass. sent. 21614/2020

  Ha affermato che l'omessa fusione catastale non è di per sé ostativa al riconoscimento dell'agevolazione, ma il contribuente deve comunque dimostrare l'effettiva unificazione delle unità immobiliari in caso di controllo.

• Cass. sent. 6613/2011 e ulteriori (ord. 9030/2017; 17015/2019)

  Confermano il principio che l'acquisto di più unità può fruire dell'agevolazione se l'acquirente le destina in modo unitario a costituire un'unica abitazione e tale abitazione soddisfa i requisiti di non lusso.

• Cass. ord. 3600/2020

  Ribadisce che, trattandosi di beneficio fiscale, grava sul contribuente l'onere probatorio circa il possesso dei requisiti per l'agevolazione.

Massime di principio

• L'acquisto contemporaneo o in tempi diversi di più unità può accedere alle agevolazioni "prima casa" se l'acquirente le destina e realizza effettivamente (anche di fatto) un'unica unità abitativa che rientri nei parametri di "non di lusso".
• L'onere della prova grava sul contribuente: in caso di controllo deve dimostrare l'avvenuta unificazione mediante documenti tecnici e amministrativi (variazione catastale per fusione, relazione tecnica asseverata, CILA/SCIA ove occorra, fatture dei lavori o prova di realizzazione delle opere).
• La mancata variazione catastale non esclude automaticamente il beneficio, ma rende più debole la posizione del contribuente: senza altra documentazione probatoria l'Ufficio è legittimato a revocare l'agevolazione.
• L'accorpamento comporta spesso interventi edilizi assimilabili a straordinaria manutenzione, soggetti a comunicazioni/autorizzazioni edilizie; è consigliabile eseguire le procedure edilizie e la successiva dichiarazione catastale per evitare contestazioni future.
• Il requisito della "non-lusso" va valutato sulla consistenza dell'immobile così come costituito dopo l'unificazione (superficie, vani, pertinenze) e dunque occorre dimostrare che l'immobile unificato rispetta i limiti normativi.
• Per tutela preventiva conservare e allegare agli atti: atto notarile con dichiarazione d'intenti, relazione tecnica descrittiva asseverata, CILA/SCIA o altra comunicazione edilizia, fatture/dimostrazioni spesa, e la variazione catastale che aggiorna le visure.