Sentenza del 08/07/2015 n. 14240 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate contestava il riconoscimento dell'agevolazione fiscale prevista dall'art. 33, comma 3, della Legge n. 388 del 2000, sostenendo che l'immobile fosse inserito in un piano di recupero non ancora approvato dal consiglio comunale e che, pertanto, non potesse beneficiare dell'imposta in misura fissa dell'1%, anziché dell'imposizione proporzionale. L'Amministrazione sosteneva inoltre che l'area potesse già usufruire di un diverso regime agevolativo previsto dalla Legge n. 168 del 1982, art. 5.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso principale dell'Agenzia delle Entrate e ha dichiarato assorbito il ricorso incidentale condizionato della società. Ha ritenuto applicabile l'agevolazione della Legge n. 388 del 2000 anche se l'area non era formalmente inserita in un piano particolareggiato o in un piano di recupero già approvato, purché fosse concretamente edificabile entro cinque anni dal trasferimento. Nel caso concreto, tale possibilità edificatoria derivava direttamente dal PRG e dalle relative norme tecniche di attuazione. La mancata approvazione del piano di recupero è stata quindi considerata irrilevante. Le spese del giudizio di legittimità sono state compensate.

Norme richiamate

• Legge n. 388 del 2000, art. 33, comma 3

  Agevolazioni fiscali per l'acquisto di aree destinate all'attuazione di piani particolareggiati o di strumenti urbanistici equivalenti.

  La norma mira a ridurre il costo iniziale dell'attività edilizia e deve essere applicata valorizzando la concreta possibilità edificatoria dell'area, non il solo dato formale della sua inclusione in uno specifico piano attuativo.

• Legge n. 350 del 2003, art. 2, comma 30

  Nell'ipotesi di piani attuativi di iniziativa privata, comunque denominati, le agevolazioni fiscali di cui alla L. 23 dicembre 2000, n. 388, art. 33, comma 3, si applicano, in ogni caso, a seguito della sottoscrizione della convenzione con il soggetto attuatore.

  La disposizione è stata considerata espressione della ratio autentica, seppure in senso atecnico, dell'agevolazione: rileva la possibilità effettiva di edificare, anche quando l'attuazione dipenda da strumenti urbanistici diversi dal piano particolareggiato.

• Legge n. 168 del 1982, art. 5

  Prevede un regime fiscale più favorevole collegato a determinate operazioni immobiliari urbanisticamente qualificate. Nel caso concreto tale regime non era applicabile, poiché il piano di recupero non era stato approvato al momento del trasferimento.

• Legge n. 457 del 1978, art. 27 e seguenti

  Disciplina i piani di recupero e gli strumenti urbanistici collegati agli interventi di recupero edilizio; la Corte ha ritenuto che la mancata approvazione del piano non impedisse l'agevolazione diversa prevista dalla Legge n. 388 del 2000, quando l'edificabilità risultasse comunque dal PRG.

• Codice civile, art. 360, nn. 3 e 5

  Individua i motivi di ricorso per cassazione relativi alla violazione o falsa applicazione di legge e al vizio di motivazione; entrambi i motivi dell'Agenzia sono stati ritenuti infondati.

Massime di principio

• Per l'agevolazione fiscale sugli acquisti di aree edificabili, può essere decisiva la concreta possibilità di edificare entro il termine previsto dalla legge, anche se l'area non è formalmente inserita in un piano particolareggiato già approvato.
• La fonte urbanistica dell'edificabilità può essere il PRG e non necessariamente un piano attuativo autonomo, purché le norme urbanistiche consentano effettivamente l'edificazione al momento del rogito.
• La mancata approvazione di un piano di recupero non esclude automaticamente l'agevolazione se l'edificabilità risulta già dal PRG o da altri strumenti urbanistici aventi contenuto esecutivo.
• È necessario verificare quale regime agevolativo sia concretamente applicabile: l'eventuale mancata maturazione dei presupposti per un regime fiscale più favorevole non impedisce necessariamente l'accesso a un diverso beneficio previsto per le aree edificabili.
• L'acquirente deve poter dimostrare sia l'edificabilità dell'area al momento del trasferimento sia l'utilizzazione edificatoria entro il termine quinquennale previsto dalla disciplina agevolativa.