Sentenza del 08/07/2015 n. 1502 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

La controversia riguardava una compravendita formalmente avente ad oggetto un terreno con un fabbricato sovrastante. La venditrice si era però impegnata a richiedere una nuova concessione edilizia per costruire un nuovo immobile in sostituzione di quello esistente, successivamente demolito. L'Amministrazione aveva quindi ritenuto che l'effettivo oggetto economico dell'operazione fosse un'area edificabile, e non un fabbricato, procedendo alla riqualificazione dell'atto ai sensi dell'art. 20 del d.P.R. n. 131/1986 e alla rettifica dell'imposta di registro.

La decisione

La CTR ha accolto l'appello dell'Ufficio, ritenendo legittima la riqualificazione dell'operazione. Ai fini dell'imposta di registro devono essere valutati il collegamento tra i contratti e le operazioni realizzate, nonché l'unico effetto giuridico finale e la causa reale e complessiva dell'operazione economica. Nel caso concreto, l'impegno alla demolizione del fabbricato e alla realizzazione di un nuovo immobile ha consentito di considerare prevalente la cessione dell'area edificabile rispetto alla vendita del fabbricato esistente.

Norme richiamate

• Art. 20 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  L'atto deve essere interpretato secondo la sua natura e i suoi effetti giuridici complessivi, considerando il collegamento tra negozi e operazioni e valorizzando la causa reale dell'operazione economica rispetto alla forma contrattuale utilizzata.

• Cass. civ., Sez. V, sent. 21 novembre 2014, n. 24799

  Richiamata quale precedente sul potere dell'Amministrazione di riqualificare l'operazione ai fini dell'imposta di registro sulla base degli effetti giuridici complessivi.

• Cass. civ., Sez. V, sent. 20 gennaio 2011, n. 1217

  Richiamata quale precedente in materia di interpretazione sostanziale degli atti e di rilevanza del collegamento tra negozi.

• Cass. civ., Sez. V, sent. 19 febbraio 2014, n. 3932

  Richiamata quale precedente sul rilievo della causa concreta e dell'effetto economico-giuridico complessivo dell'operazione.

Massime di principio

• Ai fini dell'imposta di registro, la qualificazione fiscale di un'operazione non dipende esclusivamente dal titolo o dalla forma del contratto, ma può considerare il risultato giuridico complessivo perseguito dalle parti.
• Quando più atti, impegni o operazioni sono collegati e realizzano un unico progetto economico, l'Amministrazione può valutarli congiuntamente per individuare la causa reale dell'operazione.
• La vendita di un terreno con un fabbricato può essere riqualificata come cessione di area edificabile se, in base agli accordi e agli eventi successivi, il fabbricato è destinato alla demolizione e alla sostituzione con una nuova costruzione.
• Gli elementi successivi alla stipula possono assumere rilevanza interpretativa quando confermano un progetto già desumibile dagli impegni contrattuali e dal collegamento tra le operazioni.
• In situazioni analoghe, è necessario esaminare congiuntamente contenuto dell'atto, obblighi assunti dalle parti, destinazione dell'immobile, eventuali concessioni edilizie, demolizioni e successive costruzioni, valutando se il bene effettivamente trasferito sia il fabbricato o il valore edificatorio dell'area.