Cassazione Civile, Ordinanza n. 15035/2023 del 29/05/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da una compravendita immobiliare stipulata nel 1993 davanti a un notaio, per finanziare la quale gli acquirenti avevano acceso un mutuo fondiario. In sede esecutiva promossa dal creditore poi subentrato nella posizione dell’originario istituto finanziatore, è emerso che il terreno su cui insisteva il fabbricato era gravato da uso civico, con conseguente inalienabilità e improcedibilità dell’esecuzione forzata; la procedura è stata dichiarata estinta e il credito non è stato recuperato. La società mandataria della cessionaria del credito ha quindi agito contro il notaio, deducendo responsabilità professionale per non avere adeguatamente verificato la presenza di usi civici, che incidevano sulla commerciabilità del bene. Il Tribunale aveva accolto la domanda, ritenendo il notaio negligente; la Corte d’appello ha invece riformato la decisione, rilevando che il professionista aveva svolto gli accertamenti dovuti e che, al momento della stipula, dagli atti disponibili non emergeva alcun vincolo. Con il ricorso per cassazione la società ha denunciato violazione degli artt. 1176 e 1218 c.c., sostenendo che il notaio avrebbe dovuto estendere le verifiche a ogni possibile fonte comunale e regionale da cui potesse risultare il vincolo, e che la sentenza d’appello avrebbe sottovalutato alcuni indizi, tra cui una perizia comunale del 1958 e la natura retroattiva dell’accertamento dell’uso civico. La Corte di cassazione ha ritenuto infondato il motivo, osservando che il notaio aveva acquisito il certificato di destinazione urbanistica, le verifiche catastali e ipotecarie e i precedenti atti di trasferimento, da cui non risultava alcun uso civico; inoltre, nel 1993 non esisteva ancora una dichiarazione comunale di uso civico e neppure la Regione ne era a conoscenza, sicché anche un’ulteriore indagine presso quegli uffici non avrebbe consentito di scoprire il vincolo. La Corte ha anche rilevato che la perizia del 1958 non era sufficientemente chiarita né aveva indotto il Comune ad alcuna formale declaratoria per lunghissimo tempo, sicché non era idonea, nel caso concreto, a fondare un dovere di ulteriore approfondimento.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso, confermando la sentenza della Corte d’appello di L’Aquila che aveva escluso la responsabilità professionale del notaio. Ha ritenuto che il professionista avesse adempiuto agli obblighi di diligenza e di informazione esigibili nel caso concreto, avendo svolto le verifiche normalmente richieste e non emergendo, al momento della stipula, elementi dai quali sarebbe stato ragionevolmente possibile conoscere l’esistenza dell’uso civico. La ricorrente è stata inoltre condannata alle spese di lite e, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002, è stato dato atto dei presupposti per il contributo unificato aggiuntivo.

Norme richiamate

• art. 1176 c.c.

  La diligenza professionale del notaio va valutata in concreto, tenendo conto degli accertamenti normalmente esigibili in relazione al caso specifico e ai dati effettivamente conoscibili al momento della stipula.

• art. 1218 c.c.

  La responsabilità contrattuale del notaio presuppone l’inadempimento di un obbligo professionale; nel caso concreto è stata esclusa perché gli accertamenti compiuti sono stati ritenuti sufficienti.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  La Corte ha dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, conseguente al rigetto del ricorso.

• art. 1, comma 17, l. n. 228 del 2012

  Richiamato quale norma che ha inserito il comma 1-quater nell’art. 13 del d.P.R. n. 115/2002.

Massime di principio

• Il notaio incaricato della stipula di un atto avente a oggetto diritti reali immobiliari deve svolgere gli accertamenti necessari a garantire la serietà e certezza degli effetti dell’atto e a informare le parti, ma tale obbligo va commisurato ai dati effettivamente acquisibili nel caso concreto.
• La responsabilità del notaio non sussiste se, al momento della stipula, dagli atti normalmente consultati e anche dagli ulteriori uffici che, secondo le circostanze, sarebbe stato ragionevole interpellare, non risultava alcun vincolo pregiudizievole, e un eventuale approfondimento non avrebbe comunque consentito di scoprirlo.
• La mera esistenza di un atto o di un documento storico non chiaramente univoco, non recepito dall’amministrazione competente e non seguito da formale declaratoria per lungo tempo, non è di per sé sufficiente a fondare, in assenza di specifici indizi concreti, un obbligo del notaio di indagini straordinarie.
• La retroattività legale di un accertamento successivo non equivale, di per sé, a conoscibilità del vincolo nel passato: ai fini della colpa professionale conta ciò che era effettivamente conoscibile al momento della prestazione.
• In tema di responsabilità professionale, l’inadempimento non può essere affermato in via astratta, ma richiede la dimostrazione che ulteriori verifiche doverose avrebbero potuto ragionevolmente evidenziare il vincolo o evitare il danno.

Come è indicizzato