Sentenza n. 126/2026 - C.g.a.r.s, Sezione 1

Esito

La controversia

Il proprietario aveva chiesto la sanatoria, ai sensi dell’art. 13 della legge n. 47/1985, oggi art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, per due manufatti abusivi, denominati Corpo A e Corpo B, qualificati come capannoni destinati a magazzino. Il Comune aveva negato la sanatoria sulla base di plurime difformità urbanistico-edilizie, tra cui la violazione delle distanze regolamentari, la mancanza dei presupposti pianificatori previsti dall’art. 40, comma 3, delle N.T.A. del P.R.G. per la zona D3 e l’omessa individuazione delle aree a parcheggio prescritte dall’art. 40, comma 14, sub a5, delle N.T.A. L’appellante ha dedotto: 1) violazione delle garanzie partecipative, sostenendo che il diniego fosse sostanzialmente sovrapponibile al preavviso di rigetto e che il Comune non avesse esaminato né confutato analiticamente le osservazioni presentate; 2) erronea applicazione dell’art. 3, punto Df), del regolamento edilizio comunale, sostenendo che il rispetto della distanza dai confini fosse sufficiente anche ai fini della distanza tra le fronti e contestando le misurazioni relative al Corpo A; 3) erronea individuazione del confine rilevante per il Corpo B, invocando l’acquisto per usucapione di una fascia di terreno idonea ad assicurare il distacco minimo di cinque metri; 4) erronea valutazione della necessità del piano attuativo convenzionato e dell’obbligo di individuazione delle aree a parcheggio, qualificati dall’appellante come carenze documentali integrabili e non come vere cause ostative alla sanatoria.

La decisione

Il CGARS ha respinto l’appello e confermato la sentenza di primo grado. In via preliminare ha ritenuto legittimo definire la controversia sulla base della ragione più liquida, prescindendo dall’esame delle eccezioni comunali di irricevibilità e inammissibilità del ricorso di primo grado, poiché il ricorso era comunque infondato nel merito. Il primo motivo è stato respinto: il preavviso di rigetto non instaura un contraddittorio contenzioso e non impone all’amministrazione di confutare analiticamente ogni osservazione. È sufficiente che il provvedimento finale esponga in modo coerente e intellegibile le ragioni per cui, nonostante l’apporto partecipativo, l’istanza non può essere accolta. La continuità contenutistica tra preavviso e diniego non è di per sé illegittima, soprattutto quando le osservazioni non superino rilievi tecnico-normativi oggettivi. Il secondo motivo è stato respinto perché le distanze dai confini e le distanze tra corpi di fabbrica sono prescrizioni distinte e cumulative. Ai sensi dell’art. 3, punto Df), del regolamento edilizio, tra pareti non finestrate di costruzioni distinte su proprietà diverse deve essere rispettata una distanza pari almeno alla maggiore altezza delle pareti prospicienti e comunque non inferiore a cinque metri. Per il Corpo A, a fronte dell’altezza di 8,80 metri dell’edificio prospiciente, risultavano distanze di 6,57 o 6,40 metri, inferiori al minimo richiesto. Il terzo motivo è stato respinto perché l’invocata usucapione della fascia di terreno non era accompagnata da elementi sufficienti a rendere certo e verificabile il diverso tracciato del confine e a dimostrare il rispetto effettivo della distanza minima di cinque metri per il Corpo B, risultato collocato a 1,34 metri dal confine secondo l’accertamento comunale. Il quarto motivo è stato respinto perché la mancanza del piano attuativo convenzionato previsto dall’art. 40, comma 3, delle N.T.A. costituisce un requisito conformativo e non una mera carenza documentale integrabile successivamente. L’eccezione per attività preesistenti e legittimamente realizzate non è stata dimostrata, anche perché l’opificio richiamato risultava diruto. È stata inoltre confermata l’ulteriore ragione ostativa relativa alla mancata individuazione delle aree a parcheggio: tale prescrizione incide sugli standard urbanistici e sulla conformità dell’intervento, sicché non è sufficiente allegare l’esistenza di aree di sosta di fatto o prospettarne la futura individuazione. Le spese del grado sono state compensate.

Norme richiamate

• art. 36 d.P.R. n. 380/2001

  L’accertamento di conformità richiede la verifica della conformità urbanistico-edilizia dell’intervento secondo i parametri applicabili; l’onere di dimostrare la sussistenza dei presupposti per la sanatoria grava sull’istante.

• art. 13 legge n. 47/1985

  Richiamato quale disciplina originaria sulla base della quale è stata presentata l’istanza di sanatoria.

• art. 13 l.r. Sicilia n. 7/2019

  Il richiamo alle garanzie partecipative non impone all’amministrazione una confutazione atomistica di ogni osservazione, purché il diniego sia motivato in modo chiaro, coerente e intellegibile.

• art. 3, punto D), del Regolamento edilizio comunale

  Impone una distanza minima dal confine di cinque metri; per il Corpo B, la distanza accertata di 1,34 metri escludeva la conformità richiesta per la sanatoria.

• art. 3, punto Df), del Regolamento edilizio comunale

  “nel caso di pareti non finestrate la distanza minima fra corpi di fabbrica (…) di due costruzioni distinte, poste su proprietà diverse, dovrà essere pari alla maggiore delle altezze delle pareti degli edifici prospicienti e comunque mai inferiore a ml 5,00”

  La distanza tra fronti o corpi di fabbrica è distinta e cumulativa rispetto alla distanza dai confini; quando ricorrono i presupposti, deve essere almeno pari alla maggiore altezza delle pareti prospicienti e comunque non inferiore a cinque metri.

• art. 40, comma 3, N.T.A. del P.R.G.

  L’approvazione del piano attuativo convenzionato costituisce, salvo l’eccezione per attività preesistenti e legittimamente realizzate, condizione di assentibilità dell’intervento e non una carenza documentale sanabile mediante integrazione successiva.

• art. 40, comma 14, sub a5, N.T.A. del P.R.G.

  L’individuazione delle aree a parcheggio costituisce parte integrante della verifica degli standard e della conformità urbanistica; la loro omessa individuazione nel progetto non è una mera irregolarità formale.

Massime di principio

• Nel procedimento di accertamento di conformità edilizia, il preavviso di rigetto non instaura un contraddittorio a struttura contenziosa: l’amministrazione deve considerare le osservazioni del privato, ma non è tenuta a confutarle analiticamente una per una, essendo sufficiente una motivazione finale complessivamente coerente e intellegibile sulle ragioni del diniego.
• La mera sovrapponibilità contenutistica tra preavviso di rigetto e provvedimento finale non determina, di per sé, l’illegittimità del diniego, quando le osservazioni non risultino concretamente idonee a superare ragioni ostative tecnico-normative oggettive e il provvedimento conclusivo espliciti la ratio del rigetto.
• Quando una disciplina edilizia prescrive distintamente la distanza dai confini e la distanza tra corpi di fabbrica frontistanti, le due prescrizioni operano cumulativamente: il rispetto dell’arretramento dal confine non sostituisce né assorbe il requisito della distanza tra le costruzioni.
• Nel procedimento di accertamento di conformità, l’istante deve fornire elementi tecnici e giuridici certi e verificabili circa la sussistenza dei presupposti della sanatoria. La mera allegazione di un diverso confine fondato su un asserito acquisto per usucapione non supera una misurazione ostativa se non dimostra con precisione il nuovo tracciato e la conseguente conformità delle distanze.
• La mancanza di un piano attuativo convenzionato previsto dallo strumento urbanistico come condizione per il rilascio del titolo edilizio integra un requisito conformativo dell’assentibilità, non una carenza documentale integrabile dopo la domanda o il diniego; analogamente, l’omessa individuazione progettuale degli standard di parcheggio incide sulla verifica sostanziale di conformità urbanistica.

Come è indicizzato