Cassazione Civile, Ordinanza n. 01911/2024 del 18/01/2024

Esito

La controversia

La controversia riguardava un compendio immobiliare in comunione tra due soggetti, poi parzialmente frazionato in due appartamenti. Uno dei due appartamenti era stato venduto a terzi nel 1993, con riparto del prezzo non in parti uguali: una quota maggiore era stata incassata da un comproprietario e una somma minore dall'altro, qualificata in fatto come conguaglio in vista della futura attribuzione dell'altro immobile. Anni dopo, una delle comproprietarie ha chiesto in giudizio, in via principale, una sentenza ex art. 2932 c.c. per ottenere il trasferimento dell'unità rimasta, e in subordine la divisione con assegnazione del bene. I convenuti hanno resistito eccependo, tra l'altro, l'assenza di accordo scritto, la prescrizione, la tardività di documenti prodotti, l'asserita irregolarità edilizia dell'immobile e il mancato conguaglio corretto. I ricorrenti per cassazione hanno articolato cinque motivi: 1) violazione della forma scritta per gli atti immobiliari, assumendo che i giudici di merito avessero dato rilievo a un accordo orale divisorio nullo; 2) erronea declaratoria di tardività e infondatezza dell'eccezione di prescrizione del diritto alla divisione; 3) violazione delle preclusioni istruttorie per la produzione tardiva della documentazione ipo-catastale; 4) violazione della disciplina urbanistico-edilizia, sostenendo che l'immobile non fosse validamente trasferibile o divisibile per difetto di riferibilità delle sanatorie all'unità oggetto di causa; 5) violazione delle norme sulla comunione e sulla divisione per non aver riconosciuto ai ricorrenti la metà del valore del bene assegnato, assumendo che la Corte d'appello avesse impropriamente considerato anche il cespite già venduto a terzi.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto integralmente il ricorso. Ha ritenuto inammissibili i primi tre motivi: il primo perché la sentenza d'appello non aveva dato efficacia giuridica a un accordo preliminare orale di divisione, ma aveva solo utilizzato il pregresso assetto di fatto come antefatto logico; il secondo perché la censura non scalfiva la ratio decisiva secondo cui il diritto di scioglimento della comunione è espressione del diritto di proprietà ed è imprescrittibile, oltre a presupporre erroneamente l'esistenza di un credito da accordo divisorio; il terzo perché la documentazione poteva comunque essere acquisita dal consulente tecnico d'ufficio e, comunque, la dedotta nullità processuale non risultava riproposta nei motivi di appello. Ha respinto il quarto motivo, chiarendo che l'accertamento sulla riferibilità delle concessioni in sanatoria all'immobile spettava al giudice di merito, il quale aveva correttamente ritenuto che la sanatoria riguardasse le opere che avevano dato luogo ai due appartamenti e che la mancanza dell'indicazione catastale fosse emendabile con rettifica. Ha dichiarato manifestamente infondato il quinto motivo, rilevando che la Corte territoriale non aveva diviso il bene già venduto a terzi, ma aveva correttamente considerato il prezzo ricavato da quella vendita come acconto sulla divisione definitiva, senza dover porre eccedenze a carico della condividente assegnataria. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna alle spese e applicazione dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1350 c.c.

  per gli atti aventi ad oggetto diritti reali immobiliari è richiesta la forma scritta; tuttavia la Corte ha escluso che la decisione di merito avesse dato efficacia a un accordo divisorio orale nullo.

• art. 1351 c.c.

  richiamato per sostenere la necessità della forma scritta del preliminare, ma ritenuto inconferente perché la sentenza impugnata non aveva eseguito un preliminare di divisione nullo.

• art. 1111 c.c.

  lo scioglimento della comunione è diritto potestativo del comproprietario, espressione della facoltà di proprietà, e non è condizionato da accordi preliminari; la facoltà di chiedere la divisione è imprescrittibile.

• artt. 784 e ss. c.p.c.

  in mancanza o nullità di accordi divisori, il giudice provvede alla divisione secondo il rito previsto per lo scioglimento della comunione.

• art. 2946 c.c.

  richiamato dai ricorrenti per sostenere la prescrizione decennale, ma ritenuto inapplicabile al diritto di divisione come configurato dalla Corte.

• art. 167 c.p.c.

  l'eccezione di prescrizione era stata ritenuta tardiva dal giudice di merito; la Corte di cassazione non ha fondato il rigetto su questo profilo, rilevando però l'inadeguatezza della censura.

• art. 166 c.p.c.

  nel testo in allora vigente

  richiamato per la verifica della tempestività della comparsa di costituzione, ma la Corte ha evidenziato che la censura non colpiva la ratio dell'imprescrittibilità.

• art. 183 c.p.c.

  invocato in tema di preclusioni istruttorie nella produzione documentale.

• art. 184-bis c.p.c.

  invocato, ratione temporis, per sostenere l'inammissibilità della produzione documentale tardiva.

• art. 2697 c.c.

  richiamato per contestare l'onere probatorio e la produzione documentale, ma la Corte ha ritenuto che i documenti ipo-catastali potessero essere acquisiti anche dal c.t.u.

• art. 194 c.p.c.

  il consulente tecnico d'ufficio può acquisire elementi necessari a rispondere ai quesiti, anche se non prodotti dalle parti, quando si tratti di fatti accessori e tecnici.

• art. 161 c.p.c.

  la nullità processuale dedotta non era stata ritualmente fatta valere nei motivi di appello e non poteva quindi essere utilmente riproposta in cassazione.

• art. 46, comma 1, D.P.R. n. 380/2001

  richiamato sulla regolarità edilizia degli immobili oggetto di atti inter vivos; la Corte ha ritenuto che, nel caso concreto, le opere fossero state sanate e che il titolo fosse riferibile al bene.

• art. 17 l. n. 47/1985

  richiamato come disciplina previgente in materia di regolarità urbanistica e atti traslativi.

• art. 40, comma 2, l. n. 47/1985

  richiamato in relazione alla necessità della documentazione urbanistica per gli atti inter vivos, ma ritenuto non ostativo alla divisione giudiziale nel caso di sanatoria intervenuta.

• art. 1418 c.c.

  invocato per sostenere una nullità testuale dell'atto privo di regolarità edilizia, tesi respinta perché il bene risultava sanato e la difformità catastale era emendabile.

• art. 59-bis l. n. 89/1913

  richiamato per affermare che errori od omissioni nei dati catastali sono suscettibili di rettifica e non incidono sulla validità dell'atto.

• art. 832 c.c.

  richiamato nel motivo sul valore del bene e sui diritti dominicali nella comunione.

• art. 1100 c.c.

  richiamato nel motivo relativo alla comunione e alla ripartizione del valore tra comproprietari.

• art. 720 c.c.

  evocato in relazione all'assegnazione del bene indivisibile e ai conguagli tra condividenti.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  previsto l'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115/2002

  richiamato quale parametro per il raddoppio del contributo unificato dovuto.

Massime di principio

• Lo scioglimento della comunione è espressione di un diritto potestativo del comproprietario e non richiede la prova o l'esecuzione di un accordo preliminare di divisione; se un accordo manchi o sia nullo, il giudice procede comunque alla divisione su domanda di parte.
• Se la divisione ha riguardato solo alcuni beni della massa comune, quanto già attribuito o incassato dai condividenti va considerato come acconto sulla porzione definitiva, imponendo una valutazione complessiva e uniforme dei rapporti tra le parti al momento della divisione finale.
• Una censura in cassazione è inammissibile quando presuppone una lettura della sentenza impugnata che essa non contiene o non si confronta con la ratio decidendi effettiva della decisione di merito.
• La prescrizione non può essere utilmente invocata per negare il diritto allo scioglimento della comunione quando la domanda riguarda l'esercizio di una facoltà inerente al diritto dominicale e la censura non attacca la relativa ratio sull'imprescrittibilità.
• La documentazione tecnica e catastale può essere acquisita dal consulente tecnico d'ufficio se necessaria a rispondere ai quesiti e se attiene a profili accessori e tecnici; non può invece supplire alla prova di fatti costitutivi che devono essere allegati e provati dalle parti.
• In materia urbanistico-edilizia, la verifica della riferibilità della sanatoria all'immobile concreto è un accertamento di fatto rimesso al giudice di merito; la sola mancanza dell'indicazione catastale nel titolo amministrativo non determina, di per sé, la nullità dell'atto, essendo la difformità catastale emendabile tramite rettifica.
• Le nullità processuali non dedotte ritualmente nei gradi di merito nei casi in cui siano soggette a conversione in motivi di impugnazione non possono essere introdotte utilmente per la prima volta in cassazione.

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