Cassazione Civile, Sentenza n. 6798/2020 del 11/03/2020

Esito

La controversia

Il contribuente impugnava l’avviso di accertamento per omessa dichiarazione ICI relativo agli anni d’imposta 2004-2007, emesso dal Comune in relazione a un’area inserita nel PRG come zona industriale-artigianale di espansione. Sosteneva che il terreno, in concreto coltivato a riso, non fosse effettivamente edificabile per i vincoli e gli impedimenti riconducibili alle determinazioni comunali, tra cui l’obbligo di procedere mediante piano di lottizzazione, e che opere abusive realizzate da terzi, comprese opere fognarie, elettrodotti, tubazioni, una centrale di sollevamento e una deviazione stradale, ne pregiudicassero l’utilizzazione e il valore. Contestava inoltre la motivazione dell’accertamento e la stima dell’area. La Commissione tributaria provinciale aveva accolto parzialmente il ricorso, rideterminando il valore imponibile in Euro 703.298,00; la Commissione tributaria regionale della Lombardia, con sentenza n. 5880 del 2014 depositata il 12 novembre 2014, aveva respinto l’appello. In cassazione il contribuente ha articolato quattro motivi: il primo denunciava, tra l’altro, l’insufficiente motivazione dell’avviso, fondato su un generico rinvio a una delibera comunale del 2001 non citata né prodotta, e la mancata indicazione dei presupposti di fatto e dei criteri di stima; il secondo contestava la congruità del valore di Euro 703.298,00 e l’impiego del metodo del valore di trasformazione; il terzo censurava l’omessa considerazione dell’asserita mancanza di edificabilità effettiva; il quarto lamentava l’omessa pronuncia sull’incidenza delle opere fognarie abusive sul valore e sulla possibilità di edificare.

La decisione

La Corte ha accolto il primo motivo e dichiarato assorbiti gli altri tre. Ha ritenuto insufficiente la motivazione dell’avviso perché, pur dovendo determinare il valore venale dell’area secondo i parametri normativi, non specificava in concreto l’edificabilità effettiva, i prezzi di compravendita dei terreni analoghi utilizzati per la comparazione, né gli oneri di urbanizzazione e gli altri elementi rilevanti; il generico richiamo ai parametri di legge non consentiva al contribuente di comprendere la rettifica del valore e di contestarla efficacemente. La Corte ha quindi cassato la sentenza della Commissione tributaria regionale e, non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, ha deciso nel merito accogliendo il ricorso introduttivo del contribuente. Ha compensato le spese dei gradi di merito e condannato il Comune al rimborso delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in Euro 2.500,00 oltre spese forfetarie e accessori di legge.

Norme richiamate

• art. 5, comma 5, D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504

  La legge determina tale imponibile in base a molteplici parametri, quali previsti dal citato D.P.R., art. 5, che per le aree fabbricabili devono avere “riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per l’eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi relativi sul mercato della vendita di aree aventi analoghe caratterisiche” e, per quanto attiene all’edificabilità, questa “non deve essere ipotetica ma effettiva”.

  La determinazione del valore imponibile delle aree fabbricabili deve considerare i parametri indicati dalla legge, inclusa l’edificabilità effettiva; l’avviso deve esplicitare gli elementi concreti che sorreggono la stima, non bastando un richiamo generico alla disposizione.

• art. 7, L. 27 luglio 2000, n. 212

  la motivazione dell’atto di accertamento non può limitarsi a contenere indicazioni generali sul valore del terreno, ma, ai sensi della L. n. 212 del 2000, art. 7, deve specificare, a pena di nullità, a quale presupposto la modifica del valore dell’immobile debba essere associata, così documentando l’ambito delle ragioni deducibili dall’Amministrazione finanziaria nell’eventuale fase contenziosa e consentendo al contribuente di valutare l’opportunità dell’impugnazione

  Nell’accertamento ICI relativo al valore di un immobile, l’atto deve individuare il presupposto concreto cui è associata la rettifica, così da delimitare le ragioni dell’ente impositore e permettere al contribuente di valutare e articolare la contestazione.

• art. 11, comma 2-bis, D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504

  La motivazione dell’atto, laddove il Comune possa legittimamente scegliere di individuare il valore “come differenza tra il ricavo ritraibile dal bene come si configurerebbe ad edificazione avvenuta e i costi di trasformazione dell’area, comprensivi delle somme riferibili all’utile lordo del promotore immobiliare”, affermando che “il procedimento considera il valore delle aree pronte per l’edificazione” e che “la stima è stata ponderata rilevando i valori assegnati alle aree per gli atti di compravendite effettuate per la stessa tipologia di aree nel periodo oggetto del presente provvedimento” (v. pag. 13 ricorso) è tenuto a specificare il confronto tra i prezzi unitari di beni analoghi o assimilabili desunti dagli atti di compravendita e, soprattutto, riportare quali sono stati utilizzati a comparazione.

  Quando la stima è fondata sul valore di trasformazione o su comparazioni di mercato, l’ente deve rendere verificabili i criteri applicati e indicare i prezzi e gli atti di compravendita concretamente utilizzati; l’assenza di tali specificazioni rende insufficiente la motivazione dell’accertamento.

Massime di principio

• L’avviso di accertamento ICI è adeguatamente motivato quando consente al contribuente di conoscere gli elementi essenziali della pretesa e di contestarne efficacemente l’an e il quantum; deve inoltre indicare i fatti che giustificano la pretesa e delimitare le ragioni che l’ente impositore potrà sostenere in giudizio.
• Quando l’accertamento rettifica il valore di un’area fabbricabile, non è sufficiente un’indicazione generale del valore o un richiamo indeterminato ai criteri normativi: l’atto deve specificare il presupposto concreto della modifica e gli elementi utilizzati per la stima.
• La valutazione di un’area fabbricabile ai fini ICI deve riferirsi al valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno d’imposizione e considerare, in relazione al caso concreto, ubicazione, indice di edificabilità, destinazione d’uso consentita, costi di adattamento e prezzi medi di aree analoghe; l’edificabilità rilevante non può essere meramente ipotetica.
• Se la stima si fonda sul confronto con compravendite di aree analoghe, l’avviso deve indicare quali atti e prezzi unitari siano stati utilizzati; se si fonda sul valore di trasformazione, deve rendere identificabili gli elementi concreti della stima, inclusi i costi rilevanti e gli eventuali oneri di urbanizzazione.

Come è indicizzato