Cassazione Civile, Ordinanza n. 02583/2024 del 29/01/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce dall’opposizione a due decreti ingiuntivi con cui un condominio aveva chiesto a tre proprietari il pagamento di oneri condominiali. Gli opponenti sostenevano di non essere condomini del complesso che aveva emesso i decreti, perché i loro immobili erano stati costruiti su una particella diversa, in forza di una distinta concessione edilizia riferita al loro dante causa. Il Tribunale aveva respinto le opposizioni, ma la Corte d’appello aveva revocato i decreti ritenendo che esistesse un supercondominio del comprensorio, distinto dal condominio che aveva agito, e quindi che l’amministratore di quest’ultimo non fosse legittimato a chiedere le somme agli appellanti. Il condominio ha proposto ricorso per cassazione con quattro motivi: con i primi tre ha censurato la violazione degli artt. 1117 bis c.c., 112, 115 e 116 c.p.c. e 102 c.p.c., contestando sia il difetto di legittimazione attiva ritenuto dalla Corte territoriale, sia l’esclusione dell’appartenenza degli immobili al condominio, sia l’erronea negazione della contitolarità di impianti e beni comuni (rete idrica, fognaria, illuminazione) e il rilievo che tali opere avrebbero dovuto essere cedute al Comune ma non lo erano state. Con il quarto motivo denunciava l’omesso esame della persistenza della contitolarità delle reti e dell’impianto elettrico. I resistenti hanno proposto anche ricorso incidentale condizionato, lamentando l’omessa pronuncia sulla prescrizione del credito e sulle loro domande dirette ad accertare la loro estraneità al condominio e l’inesistenza di obbligazioni verso di esso.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto i primi tre motivi del ricorso principale, ritenendo che la Corte d’appello avesse erroneamente qualificato i rapporti tra gli immobili e i servizi comuni e avesse trascurato i fatti accertati in causa alla luce dei principi sul supercondominio. Ha quindi cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’appello di Napoli in diversa composizione, affinché riesamini l’appello applicando i principi indicati in motivazione. Il quarto motivo del ricorso principale è stato assorbito. Il ricorso incidentale è stato rigettato: il primo motivo è stato dichiarato inammissibile perché proposto da parti completamente vittoriose in appello su questioni assorbite; gli altri due sono stati ritenuti infondati, poiché le domande dei resistenti erano state correttamente lette come mere eccezioni riconvenzionali e comunque i fatti posti a loro fondamento potevano essere esaminati come fatti impeditivi della pretesa. Le spese di legittimità sono state demandate al giudice di rinvio.

Norme richiamate

• art. 1117 bis c.c.

  La norma, pur non applicabile ratione temporis, è considerata espressiva della nozione giurisprudenziale di supercondominio: più edifici o unità immobiliari possono essere unificati da parti, impianti o servizi comuni con vincolo di accessorietà condominiale.

• art. 1117 c.c.

  È richiamato per affermare che il supercondominio riproduce al plurale la struttura del condominio, fondandosi sulla relazione di accessorietà necessaria tra parti comuni e fabbricati serviti.

• art. 112 c.p.c.

  La Corte esclude che vi sia violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, precisando che la legittimazione ad agire è condizione dell’azione rilevabile d’ufficio sulla base della fattispecie giuridica dedotta.

• art. 115 c.p.c.

  È evocato nei motivi per contestare l’apprezzamento delle risultanze istruttorie; la Cassazione ritiene fondata la censura nella misura in cui la Corte territoriale non ha correttamente valorizzato i fatti accertati.

• art. 116 c.p.c.

  È richiamato con riferimento alla valutazione delle prove e della consulenza tecnica; la decisione di merito viene cassata perché i dati istruttori non sono stati correttamente sussunti nel paradigma del supercondominio.

• art. 102 c.p.c.

  È invocato nei motivi incidentali in relazione al contraddittorio; la Corte osserva che l’originaria opposizione non aveva chiesto l’estensione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini.

• art. 269 c.p.c.

  La Corte richiama la disciplina della chiamata o estensione del contraddittorio nei giudizi di opposizione, rilevando la decadenza ove non richiesta ritualmente.

• art. 2948 n. 4 c.c.

  È richiamato nel motivo incidentale di prescrizione del credito relativo agli oneri condominiali, ma il motivo è dichiarato inammissibile perché la questione era rimasta assorbita in appello.

• art. 360 c.p.c.

  Costituisce il parametro formale dei motivi di ricorso principale e incidentale, articolati in violazione di legge, nullità della sentenza e omesso esame di fatti decisivi.

• artt. 329 c.p.c.

  È richiamato nel ricorso incidentale senza assumere autonoma decisività; la Corte non ne fa applicazione specifica nella ratio decidendi.

Massime di principio

• Il supercondominio sorge ipso iure et facto quando più edifici o più unità immobiliari sono legati da beni, impianti o servizi comuni con relazione di accessorietà necessaria, salvo diversa disposizione del titolo o del regolamento.
• Ai fini della qualificazione di un aggregato immobiliare, il giudice deve valorizzare la funzione concreta dei beni e dei servizi comuni: se la loro destinazione è strumentale e non autonomamente godibile, la fattispecie ricade nella disciplina del condominio/supercondominio e non in quella della comunione ordinaria.
• La presenza di opere di urbanizzazione primaria o di servizi comuni utilizzati da più fabbricati può costituire indice decisivo della sussistenza di un vincolo condominiale sovraordinato, che non viene meno per la mera mancata cessione delle opere al Comune.
• La legittimazione ad agire è una condizione dell’azione e va verificata d’ufficio dal giudice sulla base della fattispecie dedotta, senza che ciò integri violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato.
• Il ricorso incidentale, anche se condizionato, è inammissibile se proposto da parte totalmente vittoriosa in appello per riesumare questioni rimaste assorbite e non decise dal giudice di merito.
• La domanda di accertamento proposta dal convenuto va distinta dall’eccezione riconvenzionale in base al petitum processuale: se mira solo al rigetto della pretesa avversaria, il giudice può esaminare i fatti dedotti come fatti impeditivi senza che sia necessaria una vera domanda riconvenzionale.

Come è indicizzato