Cassazione Civile, Ordinanza n. 02580/2024 del 29/01/2024

Esito

La controversia

La lite nasce dal tentativo del condominio di ottenere da alcuni proprietari di villette il pagamento di oneri per gli anni 2008-2010, sostenendo che le villette fossero parte di un supercondominio con beni e servizi comuni. I convenuti hanno contestato di essere condomini, affermando che le loro unità erano state costruite su una particella diversa, con separata concessione edilizia, oltre il muro di recinzione del complesso, con accesso autonomo e senza fruizione di alcuni servizi del parco (guardiania, citofono). La corte d'appello ha riconosciuto la natura supercondominiale solo per alcuni impianti e servizi comuni (rete fognaria, rete idrica e illuminazione del viale esterno) e ha ritenuto non opponibile il regolamento condominiale e le tabelle millesimali richiamate dal condominio, perché non recepiti nei titoli di acquisto dei convenuti né trascritti. Il ricorso incidentale dei proprietari lamentava la carenza di legittimazione del condominio ad agire in assenza di un amministratore del supercondominio e il vizio di motivazione; il ricorso principale del condominio censurava: 1) la declaratoria di nullità delle delibere di approvazione dei bilanci e la violazione del giudicato interno; 2) la qualificazione come nulle, e non solo annullabili, delle delibere; 3) la declaratoria di nullità d'ufficio senza previo contraddittorio; 4) l'affermazione che alcune spese non fossero liquidabili per difetto di specifica quantificazione; 5) l'omesso rilievo della presunzione di condominialità di tutti i beni e servizi alla luce dei titoli di provenienza.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato sia il ricorso principale sia il ricorso incidentale. Ha confermato che il supercondominio sorge ipso iure et facto quando vi sono beni e servizi comuni funzionalmente accessorî a più edifici o unità immobiliari, con applicazione della disciplina del condominio. Ha inoltre confermato che le delibere che, invece di applicare i criteri legali o convenzionali, impongono spese non dovute a soggetti non tenuti o modificano in astratto i criteri di riparto sono affette da nullità per difetto assoluto di attribuzioni, non da mera annullabilità. Quanto al quarto motivo del ricorso principale, lo ha dichiarato inammissibile perché diretto a sollecitare una rivalutazione di merito; il quinto è stato ritenuto infondato. Spese integralmente compensate per reciproca soccombenza; dato atto anche dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato da parte di entrambe le parti ricorrenti.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  Richiamato per affermare che la condominialità del vincolo funzionale tra beni/servizi comuni e pluralità di immobili è il criterio che fonda il supercondominio, anche in assenza di formali manifestazioni di volontà.

• art. 1117-bis c.c.

  Indicata come norma non applicabile ratione temporis, ma coerente con l'elaborazione giurisprudenziale sul supercondominio.

• art. 1123 c.c.

  I criteri di riparto delle spese possono essere modificati solo mediante convenzione tra tutti i partecipanti; la loro violazione concreta genera annullabilità, mentre la modifica astratta e generalizzata integra nullità della delibera.

• art. 1130 c.c.

  Richiamato nel quadro delle attribuzioni dell'amministratore e della gestione condominiale.

• art. 1131 c.c.

  Richiamato in relazione alla legittimazione processuale del condominio/amministratore.

• art. 1135 c.c.

  Le attribuzioni assembleari in materia di spese sono limitate alla verifica e applicazione dei criteri stabiliti dalla legge; non comprendono il potere di innovare i criteri di riparto.

• art. 1137 c.c.

  Richiamato per la distinzione tra delibere annullabili e nulle e per il regime di impugnazione.

• art. 1418 c.c.

  Usato per qualificare la nullità delle delibere adottate in difetto assoluto di attribuzioni o con oggetto giuridicamente impossibile.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato nei motivi, in relazione alla prova della condominialità e delle spese dovute.

• art. 75 c.p.c.

  Richiamato nei motivi incidentali sulla legittimazione processuale del condominio.

• art. 81 c.p.c.

  Richiamato nei motivi incidentali in tema di legittimazione ad agire.

• art. 100 c.p.c.

  Richiamato nei motivi incidentali sul concreto interesse ad agire.

• art. 92, comma 2, c.p.c.

  Richiamato nei motivi incidentali, senza specifico rilievo decisivo nella motivazione finale.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato per escludere la violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, poiché la nullità delle delibere era stata devoluta in appello.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato nei motivi sul riparto probatorio e sulla valutazione delle risultanze di causa.

• art. 101 c.p.c.

  Richiamato per escludere la violazione del contraddittorio sulla questione della nullità delle delibere, già oggetto di appello.

• art. 183 c.p.c.

  Richiamato nei motivi del ricorso principale in tema di contraddittorio processuale.

• art. 324 c.p.c.

  Richiamato in relazione al giudicato interno asseritamente formato sulla natura delle delibere.

• art. 329, comma 2, c.p.c.

  Richiamato in relazione alla portata devolutiva dell'impugnazione e al giudicato interno.

• art. 360 c.p.c.

  Norma processuale richiamata per i motivi di ricorso, in particolare per violazione di legge e vizio di motivazione.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  Applicato per dare atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Il supercondominio sorge automaticamente quando più edifici o più unità immobiliari sono legati da beni, impianti o servizi aventi natura condominiale per relationem funzionale; non occorre una formale manifestazione di volontà costitutiva.
• La qualificazione di un bene o servizio come comune dipende dal rapporto di accessorietà necessaria rispetto alle unità servite: se il bene non è suscettibile di godimento autonomo e serve stabilmente più fabbricati, si applica la disciplina del condominio, anche plurimo.
• L'assemblea condominiale può applicare i criteri di riparto stabiliti dalla legge o da convenzione unanime, ma non può modificarli in via generale e astratta: una deliberazione che innovi i criteri di riparto è nulla per difetto assoluto di attribuzioni.
• La mera violazione, nel singolo caso, dei criteri legali o convenzionali di riparto delle spese comporta invece annullabilità della delibera, non nullità.
• La nullità di una delibera condominiale può essere rilevata d'ufficio dal giudice anche se il tema è stato devoluto dall'impugnazione, senza violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato o del contraddittorio, quando la questione sia già entrata nel thema decidendum.
• In sede di legittimità non è consentito chiedere una nuova valutazione delle prove o della sufficienza delle allegazioni quando la censura mira solo a sostituire una diversa lettura del materiale istruttorio rispetto a quella compiuta dal giudice di merito.

Come è indicizzato