Cassazione Civile, Ordinanza n. 32057/2021 del 05/11/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla domanda del condominio diretta ad accertare l'illegittimità di un manufatto in truciolato realizzato da una condomina sul pianerottolo dell'ultimo piano. In primo e secondo grado la domanda è stata respinta, perché il giudice di merito ha ritenuto che quella porzione fosse stata incorporata all'appartamento dell'ultimo piano sin dalla costruzione e che, quindi, non fosse mai entrata tra le parti comuni ex art. 1117 c.c. I ricorrenti, quali condomini, hanno proposto ricorso per cassazione con un unico motivo denunciando violazione e falsa applicazione degli artt. 1117 e 817 c.c., sostenendo che, in mancanza di un titolo contrario, il pianerottolo doveva presumersi parte comune dell'edificio e che la presenza del manufatto non era idonea a mutarne la natura condominiale.

La decisione

La Corte di cassazione ha riconosciuto la legittimazione dei singoli condomini a impugnare la sentenza resa contro il condominio e ha ritenuto fondato il ricorso. Ha cassato la sentenza della Corte d'appello di Firenze e ha rinviato la causa alla stessa Corte in diversa composizione, affinché riesamini la natura del pianerottolo attenendosi al principio per cui la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. può essere superata solo da una diversa destinazione oggettiva del bene o da un titolo contrario, non già dalla mera utilità particolare derivante da un manufatto collegato a una proprietà esclusiva. Il giudice di rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  contiene una presunzione di comunione per le parti dell'edificio necessarie all'esistenza del fabbricato o permanentemente destinate all'uso o al godimento comune; l'elencazione è meramente esemplificativa e la presunzione può essere superata solo da caratteristiche oggettive del bene o da titolo contrario.

• art. 817 c.c.

  richiamato dai ricorrenti, ma la Corte valorizza il principio di accessorietà e la destinazione del bene, escludendo che la sola utilità particolare di un manufatto incida sulla natura comune del bene.

Massime di principio

• Nei rapporti di condominio, un bene incluso nell'elenco dell'art. 1117 c.c. si presume comune salvo che risulti, da un titolo contrario o dalle sue obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, una destinazione esclusiva incompatibile con la comunione.
• La mera presenza di un manufatto o l'utilità concreta che esso arreca a un singolo condomino non basta, di per sé, a escludere la natura condominiale della parte dell'edificio sulla quale insiste.
• La verifica sulla proprietà esclusiva o comune di una porzione dell'edificio deve basarsi sulla destinazione oggettiva del bene e non su vantaggi di fatto collegati a un'unità immobiliare.
• I singoli condomini sono legittimati a impugnare la sentenza sfavorevole resa nei confronti del condominio quando l'interesse sostanziale comune è inciso dalla decisione.

Come è indicizzato