Cassazione Civile, Ordinanza n. 36301/2023 del 28/12/2023

Esito

La controversia

La lite origina da un preliminare di compravendita immobiliare nel quale la venditrice si era impegnata, con clausola qualificata come essenziale, a garantire che l'immobile potesse essere destinato a uso ufficio e a collaborare per ottenere i necessari provvedimenti autorizzativi, con oneri a carico dell'acquirente. L'acquirente aveva versato una caparra confirmatoria e poi aveva agito per far accertare la legittimità del proprio recesso ex art. 1385 c.c. e ottenere il doppio della caparra, assumendo che il mutamento di destinazione fosse stato impedito anche dalla delibera condominiale che aveva negato l'assenso. La venditrice, soccombente in primo e secondo grado, ricorreva in cassazione con tre motivi: 1) violazione degli artt. 1362, 1353 e 1385 c.c. per avere la Corte d'appello interpretato la clausola come assunzione di una garanzia/obbligazione della venditrice, mentre si sarebbe trattato di una condizione risolutiva il cui mancato avveramento non poteva fondare un inadempimento; 2) omessa pronuncia e violazione degli artt. 112, 1137, 1138, 2643, 2659 c.c. per non avere dichiarato la nullità della delibera condominiale che aveva respinto la richiesta di cambio d'uso, nonché per non avere considerato che l'art. 5 del regolamento condominiale non impediva l'uso come studio fisioterapico; 3) violazione dell'art. 342 c.p.c. per avere la Corte d'appello dichiarato inammissibile il motivo di appello relativo al rigetto della domanda di manleva proposta nei confronti del condominio, nonostante, secondo la ricorrente, il motivo fosse specifico.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibile il primo motivo perché, sotto la veste della violazione di legge, mirava in realtà a sovrapporre una diversa interpretazione della clausola contrattuale a quella, congrua e insindacabile in sede di legittimità, data dai giudici di merito, i quali avevano accertato che la venditrice si era testualmente assunta una garanzia. Ha ritenuto infondato il secondo motivo perché non vi era stata alcuna omessa pronuncia sulla nullità della delibera condominiale: la Corte d'appello aveva semplicemente considerato irrilevante, rispetto al rapporto tra venditrice e acquirente e alla clausola di garanzia, l'ostacolo rappresentato dalla delibera, anche se eventualmente nulla, poiché il suo effetto ricadeva sulla sfera della venditrice che aveva assunto l'impegno di rimuovere ogni impedimento. Il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile per difetto di specificità/autosufficienza, poiché il ricorso non riportava con precisione il motivo di appello asseritamente mal valutato. Alla ricorrente sono state inoltre poste a carico le spese di lite e l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1385 c.c.

  richiamato in relazione alla caparra confirmatoria e al recesso della parte non inadempiente, con conseguente domanda di restituzione del doppio della caparra

• art. 1362 c.c.

  invocato per contestare l'interpretazione della clausola contrattuale, ma la Corte ribadisce che l'interpretazione congrua del giudice di merito non è censurabile in cassazione come violazione di legge se si risolve in mera contrapposizione di lettura del testo

• art. 1353 c.c.

  richiamato dalla ricorrente per sostenere che la clausola integrasse una condizione risolutiva e non un'obbligazione di garanzia

• art. 112 c.p.c.

  invocato per sostenere una pretesa omessa pronuncia sulla nullità della delibera condominiale

• art. 1137 c.c.

  richiamato in relazione all'impugnazione delle deliberazioni condominiali

• art. 1138 c.c.

  richiamato in relazione al regolamento condominiale

• art. 2643 c.c.

  richiamato dalla ricorrente in tema di opponibilità e trascrizione del regolamento

• art. 2659 c.c.

  richiamato dalla ricorrente in tema di trascrizione e indicazioni nei registri immobiliari

• art. 342 c.p.c.

  la Corte ribadisce che l'appello deve contenere una critica specifica e puntuale alla sentenza impugnata; in mancanza il motivo è inammissibile

• art. 366, co. 1, n. 6 c.p.c.

  per i motivi che deducono errores in procedendo è necessario indicare in modo specifico e autosufficiente gli atti rilevanti, consentendo alla Corte il controllo diretto senza indagini integrative

• art. 2043 c.c.

  richiamato come base della pretesa di responsabilità extracontrattuale verso il condominio, esclusa per difetto di prova dell'illecito e del danno

• art. 13, co. 1-quater, d.p.r. 115/2002

  richiamato per il raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto del ricorso

Massime di principio

• Nell'interpretazione del contratto, la censura di legittimità non può limitarsi a proporre una lettura alternativa della clausola, se la motivazione di merito è congrua e si fonda sul dato testuale; in tal caso la doglianza si traduce in una richiesta di nuovo apprezzamento del merito ed è inammissibile.
• Quando una parte si è assunta una specifica garanzia contrattuale circa la realizzabilità di un risultato, l'intervento di un ostacolo esterno al rapporto, anche proveniente da terzi o da delibere di terzi, può rilevare come fatto impeditivo rispetto all'adempimento della garanzia e non essere automaticamente opposto alla controparte.
• Non vi è omessa pronuncia se il giudice considera irrilevante una questione autonoma perché assorbita o comunque priva di incidenza decisiva sul rapporto dedotto in giudizio; la decisione può limitarsi a spiegare perché quel fatto esterno non incide sulla pretesa azionata.
• L'appello deve contenere una critica specifica e mirata alla sentenza impugnata: non basta contestare in modo generico la decisione di primo grado o affermare apoditticamente la propria tesi senza confrontarsi con le rationes decidendi.
• Nel ricorso per cassazione, soprattutto quando si denuncia un error in procedendo, l'onere di specificità e autosufficienza richiede l'indicazione precisa degli atti e delle parti rilevanti, così da consentire alla Corte il controllo diretto senza ricerche integrative.
• La caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. presuppone l'inadempimento imputabile della parte obbligata; se il giudice accerta che la mancata realizzazione del programma contrattuale deriva dalla violazione di una garanzia assunta da una parte, può riconoscere il diritto dell'altra al recesso e al doppio della caparra.

Come è indicizzato