Cassazione Civile, Ordinanza n. 27789/2025 del 17/10/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da una domanda di una società che, assumendo di avere acquistato con atto pubblico del 4 febbraio 2000 alcuni terreni siti in Aci Catena, ha chiesto l'accertamento della propria proprietà su più particelle catastali e il risarcimento dei danni per la demolizione di una cisterna e di un gazebo, lo sradicamento di piante e le spese di reimpianto. Il Tribunale ha rigettato la domanda; la Corte d'appello ha accolto solo in parte l'impugnazione, riconoscendo la proprietà limitatamente ad alcune particelle e disponendo il rilascio di un fondo, con compensazione parziale delle spese. In cassazione la società ricorrente ha dedotto cinque motivi: 1) violazione delle norme sull'identificazione del bene compravenduto e nullità della sentenza, sostenendo che la Corte territoriale avrebbe dovuto valorizzare i confini indicati nell'atto di vendita e non soltanto i dati catastali; 2) violazione dei criteri di interpretazione del contratto ex art. 1362 c.c., lamentando che il giudice d'appello avesse privilegiato la planimetria allegata rispetto al tenore letterale dell'atto e ad altri elementi negoziali e comportamentali; 3) omessa o apparente motivazione e nullità della sentenza per non avere spiegato la prevalenza attribuita al documento grafico e per non avere valutato altri elementi, tra cui un precedente preliminare, un'istanza di autorizzazione al trasferimento e una doppia trascrizione; 4) omesso esame di documenti decisivi, in particolare l'istanza del 31 dicembre 1991, ritenuta idonea a dimostrare la volontà di comprendere tutte le particelle rivendicate; 5) violazione delle norme sulle spese processuali, per avere la Corte d'appello posto a carico della ricorrente i tre quarti delle spese nonostante l'accoglimento solo parziale dell'appello e il rigetto delle difese delle controparti su più punti. La Suprema Corte ha ritenuto infondati tutti i motivi, affermando che la planimetria allegata e sottoscritta, richiamata espressamente nel contratto, ha funzione descrittiva dell'oggetto della vendita e che la valutazione del suo peso rispetto agli altri elementi contrattuali spetta al giudice di merito; ha inoltre rilevato che le censure tendevano in realtà a una rivalutazione del merito e delle prove, non consentita in cassazione, e che la motivazione della sentenza impugnata non era affatto apparente. Quanto alle spese, ha ritenuto legittima la compensazione parziale in ragione dell'accoglimento solo parziale dell'appello.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha confermato la decisione della Corte d'appello nella parte in cui aveva riconosciuto la proprietà solo di alcune particelle e ha ritenuto corretta sia l'interpretazione del contratto di compravendita alla luce della planimetria allegata, sia la motivazione resa in appello, sia la regolazione parziale delle spese. Ha inoltre condannato la ricorrente alle spese del giudizio di legittimità e, trattandosi di decisione conforme alla proposta ex art. 380-bis c.p.c., ha applicato le conseguenze sanzionatorie previste dall'art. 96 c.p.c. e l'ulteriore contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 51, primo comma, n. 6), L. n. 89 del 1913

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere la violazione delle regole sull'identificazione del bene e sui confini, ma la Corte ha escluso la violazione ritenendo corretta l'interpretazione del contratto e della planimetria allegata.

• art. 1362 c.c.

  L'interpretazione del contratto deve muovere dal senso letterale delle espressioni e, solo se necessario, ricorrere agli altri criteri ermeneutici; la censura non può tradursi in una richiesta di nuova valutazione del merito.

• artt. 1362 e ss. c.c.

  La ricostruzione della volontà contrattuale è attività di fatto riservata al giudice di merito e censurabile in cassazione solo per violazione dei canoni ermeneutici o per motivazione anomale.

• artt. 1366 e 1371 c.c.

  I criteri interpretativi integrativi operano solo se i canoni primari non consentano di risolvere l'incertezza del testo contrattuale.

• art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c.

  La nullità per motivazione apparente ricorre solo in presenza di un'anomalia motivazionale costituzionalmente rilevante, non già per semplice insufficienza della motivazione.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  La motivazione deve consentire di percepire il ragionamento seguito dal giudice; nel caso concreto tale requisito è stato ritenuto sussistente.

• art. 111, sesto comma, Cost.

  La sentenza deve essere motivata; nel caso concreto la Corte ha escluso la violazione perché la motivazione era presente e comprensibile.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  La deduzione di violazione di legge non può mascherare una richiesta di rivalutazione del materiale probatorio o un diverso apprezzamento dei fatti.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  È configurabile solo quando l'anomalia motivazionale si traduca in violazione di legge costituzionalmente rilevante.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Dopo la riforma del 2012, è denunciabile solo l'omesso esame di un fatto storico decisivo e discusso; non sono più censurabili la mera insufficienza della motivazione o la diversa lettura delle prove.

• art. 92, secondo comma, c.p.c.

  La compensazione parziale delle spese è legittima in caso di soccombenza solo parziale, secondo la valutazione discrezionale del giudice di merito.

• art. 96, terzo e quarto comma, c.p.c.

  Poiché il ricorso è stato deciso in conformità alla proposta ex art. 380-bis c.p.c., si applicano le sanzioni previste per l'inammissibilità o manifesta infondatezza, con condanna al pagamento di somme ulteriori a favore della controparte e della cassa delle ammende.

• art. 380-bis c.p.c.

  La decisione è stata resa nel rito accelerato; la proposta del consigliere non determina incompatibilità del collegio, e la decisione conforme comporta le conseguenze sanzionatorie previste dalla norma.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  La richiesta della parte di definizione del ricorso ha condotto alla trattazione in camera di consiglio secondo il rito accelerato.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  La rigetto del ricorso comporta l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nella compravendita immobiliare, quando l'atto richiama espressamente una planimetria allegata e sottoscritta, tale documento entra nel contenuto negoziale e può essere decisivo per individuare l'oggetto trasferito.
• L'interpretazione del contratto è valutazione di fatto riservata al giudice di merito: in cassazione non è consentito sostituire una diversa lettura degli elementi istruttori, salvo violazione dei canoni ermeneutici o motivazione costituzionalmente anomala.
• Il ricorso per cassazione non può trasformarsi in una nuova istruttoria di merito: le doglianze che chiedono una rivalutazione complessiva delle prove sono inammissibili o comunque infondate.
• Dopo la riforma dell'art. 360 n. 5 c.p.c., è censurabile solo l'omesso esame di un fatto storico decisivo e discusso; non è denunciabile la mera insufficienza della motivazione né la mancata valorizzazione di singoli elementi probatori.
• La motivazione è apparente solo quando non consente di comprendere il fondamento logico della decisione; non basta che la parte ritenga preferibili altri argomenti o altri documenti.
• In tema di spese processuali, l'accoglimento solo parziale di una domanda o di un appello può giustificare la compensazione parziale delle spese, secondo il prudente apprezzamento del giudice di merito.

Come è indicizzato