Sentenza del 13/09/2018 n. 5920 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La controversia riguarda la legittimità della rideterminazione, ai fini dell'imposta di registro, del valore pattuito dalle parti in occasione della cessione di un immobile. L'Amministrazione ha utilizzato un procedimento sintetico-comparativo, basato sul valore di immobili con caratteristiche e condizioni analoghe ceduti nei tre anni precedenti. Il valore così determinato deve tuttavia considerare anche gli oneri effettivamente sostenuti per ristrutturazioni o interventi similari sull'immobile oggetto della cessione.

La decisione

La rideterminazione del valore è stata ritenuta legittima in linea di principio, poiché l'art. 51, comma 3, del d.P.R. 131/1986 consente all'Amministrazione finanziaria di confrontare il bene ceduto con immobili analoghi venduti nel triennio precedente. La valutazione non può però essere automatica o astratta: devono essere considerate le specifiche caratteristiche dell'immobile e detratti o comunque adeguatamente ponderati i costi delle ristrutturazioni e degli interventi similari sostenuti sul bene.

Norme richiamate

• Art. 51, comma 3, d.P.R. 131/1986

  L'Amministrazione finanziaria può procedere alla rettifica del valore dichiarato mediante il confronto con il valore di beni o diritti analoghi, secondo i criteri previsti dalla norma.

  La disposizione legittima l'accertamento sintetico-comparativo del valore degli immobili ai fini dell'imposta di registro, utilizzando cessioni di immobili con caratteristiche e condizioni analoghe effettuate nei tre anni precedenti. Il confronto deve essere concreto e attendibile e deve tenere conto degli interventi edilizi e dei relativi costi che incidono sul valore effettivo del bene.

Massime di principio

• Per le cessioni immobiliari, il valore dichiarato ai fini dell'imposta di registro può essere rettificato dall'Amministrazione mediante il confronto con immobili analoghi venduti nel triennio precedente.
• Il metodo comparativo è legittimo solo se gli immobili utilizzati come termine di confronto sono effettivamente simili per caratteristiche, ubicazione, stato di conservazione e condizioni di mercato.
• I costi documentati di ristrutturazione, manutenzione straordinaria o altri interventi similari devono essere considerati nella determinazione del valore effettivo dell'immobile.
• Un accertamento fondato soltanto su valori medi o su confronti generici può essere contestabile se non spiega adeguatamente le differenze tra gli immobili comparati.
• In caso di rettifica, il contribuente dovrebbe conservare e produrre gli atti di acquisto comparabili, la documentazione dei lavori e delle spese sostenute, nonché ogni elemento utile a dimostrare lo stato reale dell'immobile alla data della cessione.