Sentenza n. 106/2026 - Bolzano, Sezione 1

Esito

La controversia

Il ricorrente contestava la cancellazione dalla BDSR e la disattivazione del CIN relativo a un appartamento di proprietà esclusiva, sostenendo che il complesso avesse natura residenziale e non alberghiera o ricettiva. Deduceva violazione e falsa applicazione dell’art. 13-ter del d.l. n. 145/2023, delle disposizioni provinciali in materia di attività ricettive e degli artt. 3 e 97 Cost., nonché travisamento dei fatti, erronea valutazione dei presupposti, difetto di istruttoria, contraddittorietà, illogicità, ingiustizia manifesta e sviamento. In particolare, richiamava la concessione edilizia originaria, la destinazione catastale A/2 dell’appartamento, i regolamenti condominiali e la mancanza di un obbligo dei proprietari di conferire le unità a una gestione alberghiera unitaria. Deduceva inoltre che il Comune avrebbe esercitato tardivamente il potere inibitorio, oltre il termine di trenta giorni previsto dalla legge provinciale n. 12/1995, e che non avrebbe esaminato le osservazioni presentate nel procedimento, limitandosi a riprodurre le ragioni già indicate nella comunicazione di avvio e introducendo solo nel provvedimento finale il riferimento al vincolo reale e alla gestione unitaria. Con motivi aggiunti impugnava anche la licenza rilasciata alla società controinteressata, deducendo violazione degli artt. 1117 ss. c.c., difetto di istruttoria, travisamento e illogicità, sul presupposto che la società non disponesse dell’appartamento di sua proprietà.

La decisione

Il Collegio ha respinto l’eccezione di cessata materia del contendere, rilevando che la licenza rilasciata alla controinteressata era espressamente limitata alle unità immobiliari di cui essa avesse l’effettiva disponibilità e non poteva quindi estendersi all’appartamento del ricorrente. I motivi aggiunti sono stati dichiarati inammissibili per difetto di interesse, poiché la licenza non incideva sulla sfera giuridica del proprietario e il suo annullamento non gli avrebbe procurato alcuna utilità. Il ricorso principale è stato invece accolto sulla base del terzo motivo, ritenuto assorbente. Il Comune, nel decidere la cancellazione dalla BDSR e la disattivazione del CIN, non aveva esaminato le articolate osservazioni del ricorrente né la documentazione prodotta: non aveva chiarito il rilievo della classificazione catastale A/2, della destinazione urbanistica originaria, dei titoli edilizi successivi, dei regolamenti condominiali e dell’asserito superamento della gestione affidata alla società originaria. L’amministrazione si era limitata a richiamare l’attuale zona turistica, le autorizzazioni ricettive esistenti nel 1992 e l’asserita gestione unitaria, senza spiegare come tali elementi incidessero sulla destinazione delle singole unità immobiliari e senza rispondere alla contestazione relativa alla tardività dell’intervento. Il provvedimento finale aveva inoltre introdotto ed enfatizzato il riferimento al vincolo reale e al regolamento contrattuale senza adeguatamente confrontarsi con le deduzioni del privato. Ne sono derivati violazione dell’art. 10-bis l. n. 241/1990, difetto di istruttoria e motivazione insufficiente; i provvedimenti impugnati sono stati pertanto annullati. La domanda risarcitoria è stata dichiarata assorbita, essendo stata proposta in via subordinata all’eventuale mancato accoglimento della domanda cautelare, già accolta. Il Comune e la controinteressata sono stati condannati, ciascuno, al pagamento di euro 3.000 per spese di giudizio; spese compensate nei confronti del Ministero del Turismo.

Norme richiamate

• art. 13-ter d.l. n. 145/2023

  Disciplina la BDSR e l’assegnazione del CIN alle strutture ricettive e agli immobili destinati a locazioni brevi o turistiche; la decisione riguarda la legittimità della cancellazione e della disattivazione del CIN.

• art. 10-bis l. n. 241/1990

  Impone all’amministrazione di considerare le osservazioni del destinatario del preavviso di rigetto e di esplicitare adeguatamente le ragioni del loro mancato accoglimento; la violazione è stata ravvisata per l’omessa valutazione delle deduzioni e della documentazione prodotte.

• artt. 7 e 10 l. n. 241/1990

  Sono stati invocati in relazione alla partecipazione procedimentale; il Collegio ha ricondotto il vizio principalmente alla violazione dell’art. 10-bis.

• art. 30 c.p.a.

  Costituisce la base normativa della domanda risarcitoria, dichiarata assorbita perché proposta subordinatamente al mancato accoglimento della tutela cautelare.

• artt. 1117 ss. c.c.

  Richiamati per la disciplina della proprietà condominiale e dei poteri dell’amministratore sulle parti comuni e sulle unità di proprietà esclusiva; il Comune avrebbe dovuto confrontarsi con la loro possibile rilevanza nel valutare la gestione unitaria.

• art. 3 l.p. n. 12/1995

  Invocato dal ricorrente per sostenere la perentorietà del termine di trenta giorni per l’esercizio del potere inibitorio; il provvedimento impugnato non aveva esaminato tale censura.

• l.p. n. 58/1988

  Richiamata dal Comune quale disciplina della locazione in forma ricettiva e della gestione unitaria; il suo richiamo non è stato ritenuto sufficiente a sostituire l’istruttoria sulla concreta destinazione delle singole unità.

Massime di principio

• Nel procedimento di cancellazione di una struttura dalla BDSR e di disattivazione del CIN, l’amministrazione deve accertare in concreto la destinazione urbanistica ed edilizia dell’immobile, considerando i titoli edilizi originari e successivi, la classificazione catastale, i regolamenti condominiali e gli altri elementi rilevanti; non è sufficiente richiamare l’attuale destinazione della zona o pregresse autorizzazioni ricettive.
• Ai sensi dell’art. 10-bis l. n. 241/1990, il provvedimento finale deve confrontarsi con le osservazioni e con la documentazione prodotte dal privato quando esse introducano elementi fattuali potenzialmente decisivi. La mera formula secondo cui le osservazioni non confutano le ragioni dell’avvio non soddisfa l’obbligo motivazionale se non consente di comprendere perché tali elementi siano stati disattesi.
• L’amministrazione non può fondare la decisione finale su un vincolo reale o su un obbligo di gestione unitaria senza spiegare la fonte, l’attualità e l’effettiva portata di tali vincoli, nonché il loro rapporto con la proprietà esclusiva delle singole unità immobiliari.
• La destinazione alberghiera o ricettiva di un complesso frazionato non si desume dalla sola esistenza di servizi comuni o di pregresse licenze ricettive, ma richiede la verifica dell’esistenza di un obbligo dei singoli proprietari di destinare le rispettive unità a una gestione alberghiera; la mera facoltà di conferimento o locazione non equivale, di per sé, a tale obbligo.
• Una licenza rilasciata a un gestore per le sole unità immobiliari di cui abbia l’effettiva disponibilità non è lesiva della posizione del proprietario di un’unità esclusa da tale disponibilità; quest’ultimo non ha interesse a impugnarla, perché il suo annullamento non gli procurerebbe un’utilità concreta e attuale.

Come è indicizzato