Sentenza n. 1579/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 7

Esito

La controversia

Il proprietario di alcune unità immobiliari aveva chiesto al Comune l’adozione di provvedimenti inibitori o di autotutela riguardo a due SCIA presentate dalla proprietaria di altre unità dello stesso fabbricato: una SCIA in sanatoria per la realizzazione di una parete divisoria, la diversa distribuzione degli spazi interni e la trasformazione di una finestra in porta-finestra, e una SCIA alternativa al permesso di costruire per la divisione dell’unità immobiliare, il cambio di destinazione d’uso da laboratorio artigianale ad abitazione e modifiche alle aperture. Il richiedente lamentava l’occupazione o l’utilizzazione esclusiva dell’area cortilizia, l’alterazione del decoro architettonico e la falsità delle dichiarazioni relative alla titolarità dell’intervento e all’assenza di incidenza su parti comuni. Il Comune aveva successivamente respinto l’istanza di autotutela ai sensi dell’art. 21-nonies l. 241/1990. Il TAR aveva annullato tale diniego, ritenendo che il Comune dovesse verificare le condizioni per l’esercizio dei poteri inibitori e ripristinatori connessi alla SCIA. L’appellante ha dedotto: errore di fatto e di diritto, illogicità e carenza della motivazione, travisamento, difetto di istruttoria tecnica e violazione degli artt. 1102 e 1122 c.c.; ha inoltre sostenuto l’assenza di parti comuni interessate, la mancanza di alterazione del decoro architettonico e il difetto di interesse del ricorrente originario, nonché chiesto verificazione o consulenza tecnica d’ufficio.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha accolto l’appello e riformato integralmente la sentenza del TAR, respingendo il ricorso introduttivo del proprietario. Ha ritenuto ammissibile in appello la censura relativa al difetto di interesse, qualificandola come questione rilevabile d’ufficio e non come domanda o eccezione nuova preclusa dall’art. 104 c.p.a. Nel merito, ha rilevato che l’edificio era bifamiliare e privo di condominio formalmente costituito, che gli interventi non avevano inciso su elementi strutturali ma sulla distribuzione interna e sulle superfici finestrate, e che opere sostanzialmente identiche erano state già realizzate dal ricorrente originario e da altro comproprietario. Tale precedente comportamento è stato ritenuto idoneo a fondare, ove necessario, una presunzione di consenso alla realizzazione di opere analoghe e, comunque, a escludere un pregiudizio al decoro architettonico, poiché i prospetti e gli infissi risultavano omogenei. Le fotografie e gli atti non dimostravano né danni strutturali né alterazioni del decoro architettonico o della funzionalità della facciata; la perizia del ricorrente è stata considerata generica e apodittica. Il giudice ha inoltre escluso che il Comune fosse tenuto a svolgere un’approfondita verifica dei rapporti privatistici tra i comproprietari, in assenza di una contestazione immediatamente evidente e considerata la natura degli interventi e la loro analogia con quelli già eseguiti dagli altri proprietari. È stato riconosciuto il difetto di interesse al ricorso, non essendo stata dimostrata una lesione concreta e specifica: la mera vicinitas non era sufficiente. La richiesta di verificazione o CTU è stata ritenuta non necessaria. Il precedente diniego risarcitorio del TAR non è stato oggetto di autonoma riforma favorevole al ricorrente originario. Il proprietario soccombente è stato condannato alle spese di entrambi i gradi, liquidate in euro 2.000 per ciascuna delle altre parti, oltre accessori se dovuti.

Norme richiamate

• art. 104 c.p.a.

  Il divieto di domande ed eccezioni nuove in appello opera, quanto all’originario ricorrente, rispetto all’ampliamento del thema decidendum; per le parti resistenti riguarda invece le eccezioni in senso tecnico non rilevabili d’ufficio, non le mere difese e le questioni rilevabili d’ufficio, come il difetto di interesse a ricorrere.

• art. 19, commi 3 e 4, l. 241/1990

  La disciplina della SCIA contempla poteri inibitori e ripristinatori dell’amministrazione, ma il loro esercizio non impone al Comune un’approfondita verifica di ogni rapporto privatistico tra i soggetti coinvolti quando la contestazione non sia immediatamente evidente o conosciuta e l’intervento non incida in modo apprezzabile su parti comuni.

• art. 21-nonies l. 241/1990

  L’esercizio dell’autotutela sulle segnalazioni edilizie richiede la verifica dei relativi presupposti, ma non può essere imposto sulla base di una contestazione privatistica priva di dimostrato pregiudizio concreto e attuale.

• art. 1102 c.c.

  L’uso individuale della cosa comune è legittimo se non ne altera destinazione e natura, non impedisce agli altri un uso analogo e non arreca danno; la precedente realizzazione di opere analoghe da parte di altro comproprietario può assumere rilievo quale consenso presunto e quale elemento per escludere un pregiudizio.

• art. 1122 c.c.

  Le opere nella proprietà individuale non devono arrecare danno alle parti comuni né pregiudicare stabilità, sicurezza o decoro architettonico dell’edificio; nel caso concreto tali pregiudizi non sono stati dimostrati.

• art. 1117 c.c.

  Il richiamo alla presunzione di comunione delle parti dell’edificio non esonera chi agisce dall’onere di dimostrare un pregiudizio concreto derivante dall’intervento edilizio.

Massime di principio

• La mera vicinitas non dimostra da sola l’interesse a impugnare un titolo edilizio o una SCIA: il ricorrente deve individuare e provare uno specifico pregiudizio concreto derivante dall’intervento.
• Il Comune, nel controllo di una SCIA edilizia, non è tenuto a svolgere un’approfondita istruttoria su ogni rapporto privatistico tra comproprietari quando l’intervento non incida in modo evidente su parti comuni, la contestazione non sia immediatamente conoscibile e non emerga un concreto pregiudizio per il terzo.
• L’utilizzazione della parte di muro perimetrale corrispondente alla proprietà individuale è ammissibile, anche senza consenso degli altri comproprietari, se non altera la destinazione del bene comune, non impedisce un uso analogo e non compromette il decoro architettonico o la struttura dell’edificio.
• La realizzazione pregressa di opere sostanzialmente identiche da parte del comproprietario che successivamente le contesta può fondare una presunzione di consenso alle opere analoghe e, ove gli interventi siano omogenei, concorrere a escludere l’alterazione del decoro architettonico.
• In appello, il divieto di nova non impedisce alla parte resistente di dedurre questioni rilevabili d’ufficio, quale il difetto di interesse a ricorrere, quando siano dirette a ottenere il rigetto della domanda o la riforma della sentenza impugnata.

Come è indicizzato