Cassazione Civile, Ordinanza n. 17261/2022 del 27/05/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di alcune unità immobiliari. La società promissaria acquirente ha agito per ottenere l'accertamento della legittimità del proprio recesso dal preliminare e la condanna delle controparti alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata, ai sensi dell'art. 1385 c.c. Le promissarie venditrici hanno sostenuto che il mancato perfezionamento del definitivo dipendesse da circostanze non imputabili a loro, in particolare dai ritardi del Comune nella definizione del programma integrato di interventi. Il Tribunale e poi la Corte d'appello hanno ritenuto che il contratto prevedesse un termine essenziale per la stipula del definitivo, collegato all'approvazione del P.I.I. e comunque al 31/12/2010, con clausola risolutiva in caso di mancato avveramento anche di una sola condizione. In cassazione le ricorrenti hanno dedotto, con il primo motivo, violazione dell'art. 1385, comma 2, c.c. e dell'art. 1455 c.c., sostenendo che il termine non potesse qualificarsi come essenziale in mancanza di un inequivoco accertamento della volontà delle parti e che non fosse stato verificato il requisito della non scarsa importanza dell'inadempimento; con il secondo motivo hanno denunciato motivazione apparente e perplessa, deducendo un vizio motivazionale censurabile ex art. 360 c.p.c. anche alla luce di Cass. SS.UU. n. 8053/2014.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto che la Corte d'appello avesse correttamente accertato, con motivazione adeguata e logica, la natura essenziale del termine previsto nel preliminare, valorizzando sia la sua espressa qualificazione contrattuale sia la previsione che il contratto si sarebbe risolto se anche una sola delle condizioni non si fosse verificata entro il termine fissato. La valutazione della volontà negoziale e della essenzialità del termine è stata ritenuta insindacabile in sede di legittimità. È stata inoltre esclusa la fondatezza della censura sulla mancata verifica della non scarsa importanza dell'inadempimento, poiché tale profilo resta assorbito dall'accertata essenzialità del termine. Quanto al secondo motivo, la Corte ha escluso che ricorresse una motivazione apparente o perplessa, rilevando che la motivazione della sentenza impugnata era esaustiva; ha richiamato i limiti del sindacato sulla motivazione dopo Cass. SS.UU. n. 8053/2014. Nessuna pronuncia sulle spese per mancata costituzione della parte resistente; è stato dato atto dell'obbligo, per le ricorrenti, di versare l'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1385 c.c.

  Il doppio della caparra confirmatoria è dovuto quando la parte non inadempiente recede dal contratto a fronte dell'inadempimento della controparte; nel caso concreto il diritto è stato confermato perché l'inadempimento si è verificato in presenza di termine essenziale.

• art. 1455 c.c.

  La non scarsa importanza dell'inadempimento è stata ritenuta implicitamente assorbita dall'accertata essenzialità del termine, che esprime già la perdita dell'utilità economica del contratto.

• art. 360 c.p.c.

  Le ricorrenti hanno utilizzato il vizio di violazione di legge per censurare la qualificazione del termine e la motivazione della sentenza d'appello.

• art. 360 bis c.p.c.

  Il motivo è stato ritenuto inammissibile perché la decisione impugnata era conforme alla giurisprudenza consolidata sulla essenzialità del termine.

• art. 380 bis c.p.c.

  La causa è stata trattata in camera di consiglio secondo il rito camerale previsto per il filtro in Cassazione.

• art. 13, co. 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  È stato disposto, nei presupposti di legge, il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

Massime di principio

• Nel contratto preliminare, il termine per la stipula del definitivo può essere qualificato come essenziale quando risulti, in modo inequivoco, dalla lettera dell'accordo e dalla funzione economica del contratto che le parti abbiano voluto attribuirgli carattere decisivo ai fini dell'interesse negoziale.
• L'accertamento dell'essenzialità del termine è riservato al giudice di merito ed è insindacabile in cassazione se sorretto da motivazione logica e coerente, desunta dalle espressioni usate dalle parti e dalla natura del contratto.
• Quando il termine è essenziale, la verifica della non scarsa importanza dell'inadempimento resta assorbita, poiché l'utilità del contratto è considerata perduta con l'inutile decorso del termine.
• Dopo Cass. SS.UU. n. 8053/2014, il vizio motivazionale deducibile in cassazione è confinato alle sole anomalie estreme della motivazione; non è censurabile la mera insufficienza o la diversa valutazione del materiale argomentativo se la sentenza contiene una motivazione completa e intelligibile.
• La clausola contrattuale che colleghi la risoluzione del preliminare al mancato avveramento di condizioni entro un termine determinato rafforza la qualificazione del termine come essenziale e legittima, in caso di mancata conclusione del definitivo, l'applicazione dell'art. 1385 c.c.

Come è indicizzato