Cassazione Civile, Ordinanza n. 25495/2021 del 21/09/2021

Esito

La controversia

Una società proprietaria di un immobile sito in Pavia ha convenuto in giudizio la proprietaria del fondo limitrofo, deducendo che la demolizione di un preesistente fabbricato industriale e la successiva edificazione di un nuovo edificio condominiale di maggior altezza e volumetria, realizzato sul confine e in parte con balconi e vedute, avessero violato sia le norme codicistiche sulle distanze tra costruzioni sia le norme tecniche di attuazione del piano regolatore comunale, che imporrebbero il distacco di cinque metri dal confine salvo consenso del vicino. Chiedeva la rimessione in pristino, la demolizione delle opere illegittime e il risarcimento dei danni. Il tribunale rigettava le domande. La corte d'appello accoglieva solo in parte il gravame, limitatamente al balcone del secondo piano, ordinando misure per impedire l'affaccio e la visione verso il fondo vicino, ma respingeva le ulteriori censure ritenendo legittima la costruzione in aderenza e sostenendo che l'intercapedine fosse dovuta a sporgenze dell'edificio dell'attrice. Con il ricorso per cassazione venivano dedotti quattro motivi: violazione dell'art. 112 c.p.c. perché, accertata la violazione delle distanze, il giudice d'appello avrebbe dovuto ordinare la demolizione e non solo ostacoli alla veduta; omessa pronuncia sulla autonoma domanda di risarcimento danni; violazione delle norme urbanistiche comunali e degli artt. 873 e 877 c.c. per avere qualificato come non nuova costruzione la demolizione e ricostruzione di un fabbricato molto più alto; violazione degli artt. 873 e 877 c.c. per avere ritenuto l'edificio in aderenza nonostante la presenza di un'intercapedine al secondo piano.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondati tutti e quattro i motivi. Ha chiarito che, una volta accertata una violazione delle distanze legali ex art. 873 c.c., il rimedio è la riduzione in pristino mediante demolizione delle parti eccedenti, non potendo il giudice sostituirvi un ordine volto soltanto a impedire la veduta sul fondo altrui. Ha inoltre rilevato l'omessa pronuncia sulla domanda di risarcimento danni. Ha poi affermato che le norme tecniche comunali che prescrivono una distanza di cinque metri dal confine, salvo assenso del vicino, integrano la disciplina codicistica e che una demolizione e ricostruzione con aumento consistente di altezza, volumetria e superficie non può essere qualificata come mera ricostruzione conservativa, ma come nuova costruzione soggetta alle distanze legali. Infine, ha precisato che l'aderenza presuppone assenza di intercapedini e piena autonomia della nuova fabbrica rispetto al muro vicino; se l'intercapedine è causata da sporgenze del fabbricato preveniente, il costruttore successivo può chiederne la rimozione o, se consentito, costruire in aderenza anche a tali sporgenze. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio ad altra sezione della corte d'appello anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  impone la corrispondenza tra chiesto e pronunciato; il giudice non può sostituire alla demolizione richiesta un diverso rimedio non corrispondente alla domanda quando accerti la violazione delle distanze

• art. 873 c.c.

  regola le distanze tra costruzioni; la sua violazione comporta la riduzione in pristino delle opere illegittime e tutela interessi connessi anche a igiene, decoro e sicurezza

• art. 877 c.c.

  la costruzione in aderenza richiede assenza di intercapedini rispetto al preesistente muro del vicino e piena autonomia statica e funzionale, fermo l'obbligo di rimozione del manufatto altrui se necessario

• art. 15, comma 3, punto n. 11, N.T.A. del P.R.G. del Comune di Pavia

  prevede il distacco di cinque metri dal confine oppure l'aderenza solo con l'assenso della proprietà confinante; integra la disciplina delle distanze legali

• art. 3, lett. d), DPR 380/2001

  richiamato per escludere che l'intervento di demolizione e ricostruzione con rilevante aumento di volume e altezza potesse essere trattato come mera ricostruzione conservativa

Massime di principio

• Quando il giudice accerta la violazione delle distanze legali tra costruzioni, il rimedio tipico è la riduzione in pristino mediante demolizione delle parti che eccedono i limiti, non un provvedimento sostitutivo volto soltanto a impedire l'affaccio o la veduta.
• La domanda di risarcimento dei danni proposta autonomamente per la violazione delle distanze deve essere specificamente esaminata; la sua omissione integra vizio di omessa pronuncia.
• Le prescrizioni urbanistiche comunali che impongono una distanza dal confine e ammettono l'aderenza solo con il consenso del vicino integrano la disciplina codicistica delle distanze e devono essere osservate anche nei casi di demolizione e ricostruzione, se l'intervento realizza una nuova costruzione per incremento di volume, superficie o altezza.
• La nozione di costruzione in aderenza presuppone l'assenza di intercapedini tra i fabbricati; le sporgenze del fabbricato preveniente non legittimano automaticamente la creazione di una distanza, ma possono imporre al prevenuto di chiedere la rimozione delle sporgenze oppure di aderire anche ad esse, se consentito.
• Le azioni volte a far rispettare le distanze tra fabbricati e quelle dirette a reprimere vedute illegittime hanno presupposti e finalità differenti: la prima tutela interessi generali connessi al corretto assetto edilizio, la seconda protegge la riservatezza del fondo vicino.

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