Cassazione Civile, Ordinanza n. 13098/2024 del 13/05/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da una domanda di riscatto proposta dal conduttore, ai sensi degli artt. 38 e 39 della legge n. 392 del 1978, in relazione alla vendita di un complesso immobiliare ad uso non abitativo. Il ricorrente sosteneva di essere conduttore non solo del piano terra, indicato nel contratto originario del 31 maggio 2011, ma anche di ulteriori porzioni dell’edificio, in particolare il primo piano e gli spazi esterni, in base a una scrittura privata del 14 gennaio 2012 che avrebbe integrato il rapporto locatizio già esistente. Secondo la sua tesi, la vendita dell’intero immobile alla società acquirente avrebbe illegittimamente precluso il suo diritto di prelazione e, conseguentemente, il riscatto. In cassazione ha dedotto: 1) violazione dei criteri di interpretazione del contratto, lamentando che la corte di merito avesse valorizzato solo il dato letterale della scrittura del 2012 senza considerare il complessivo rapporto tra le parti e l’effettivo uso dell’immobile; 2) violazione degli artt. 38 e 39 l. 392/1978 e dell’art. 1599 c.c., assumendo che per la prelazione/riscatto non fosse necessaria la data certa del contratto di locazione, essendo sufficiente l’esistenza del rapporto inter partes; 3) violazione degli stessi articoli e dell’art. 1600 c.c., sostenendo che la locazione in essere dovesse essere rispettata dall’acquirente con tutti i diritti del conduttore; 4) violazione degli artt. 1599 e 2704 c.c. e dell’art. 115 c.p.c., censurando l’esclusione dell’opponibilità della scrittura sulla base della mancata data certa e lamentando il mancato rilievo di elementi tratti dal preliminare e dalle dichiarazioni della venditrice; 5) violazione dell’art. 818 c.c. e degli artt. 38 e 39 l. 392/1978, sostenendo che, anche a prescindere dalla scrittura del 2012, il rapporto di locazione dovesse comunque ritenersi esteso al primo piano per collegamento pertinenziale, con conseguente coincidenza tra bene locato e bene venduto. La Corte di cassazione ha però ritenuto inammissibile il ricorso: ha osservato che il primo motivo si risolveva in una richiesta di nuova valutazione di merito sull’interpretazione della scrittura privata, mentre la sentenza impugnata aveva dato una lettura plausibile e non contrastante con i canoni ermeneutici; ha poi ritenuto che le ulteriori censure fossero assorbite o comunque inammissibili, sia perché fondate su una ratio decidendi qualificata come marginale rispetto a quella principale, sia perché introducevano questioni fattuali nuove, non ritualmente dedotte nei gradi di merito e non supportate dagli oneri di specificità e autosufficienza richiesti nel giudizio di legittimità. È stato inoltre dichiarato improcedibile il controricorso della società acquirente per tardivo deposito, con rigetto dell’istanza di rimessione in termini per mancata prova della non imputabilità del ritardo.

La decisione

La Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso principale del conduttore. Ha confermato, quindi, la decisione di merito che aveva escluso il diritto di prelazione e riscatto sul presupposto, da un lato, che la vendita avesse riguardato un immobile considerato come unicum e, dall’altro, che non fosse stata dimostrata l’esistenza di un valido rapporto di locazione commerciale esteso al primo piano o comunque opponibile alla società acquirente. Sul piano processuale, ha anche dichiarato improcedibile il controricorso della società acquirente per tardività del deposito e ha condannato il ricorrente alle spese in favore della sola controricorrente locatrice. È stato inoltre dato atto dell’obbligo di versamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 447-bis c.p.c.

  Indica il rito applicabile alle controversie in materia di locazione.

• art. 39 legge n. 392 del 1978

  È richiamato quale base del diritto di riscatto del conduttore, ma la Corte conferma che nel caso concreto non ne ricorrevano i presupposti.

• art. 38 legge n. 392 del 1978

  È richiamato insieme all’art. 39 per sostenere la prelazione del conduttore, ma la censura è respinta in quanto fondata su questioni di fatto non accertate o non proponibili in cassazione.

• art. 1599 c.c.

  È evocato dal ricorrente per sostenere l’irrilevanza della data certa ai fini della prelazione/riscatto; la Corte non accoglie tale lettura nel caso concreto.

• art. 1600 c.c.

  È richiamato dal ricorrente per affermare il rispetto della locazione in essere da parte dell’acquirente; la censura è ritenuta inammissibile/assorbita.

• art. 2704 c.c.

  La Corte richiama il principio di inopponibilità al terzo della scrittura privata priva di data certa anteriore alla vendita.

• art. 1362 c.c.

  È richiamato tra i canoni ermeneutici denunciati come violati; la Corte osserva che il giudice di merito non se ne è discostato.

• art. 1363 c.c.

  È richiamato tra i canoni ermeneutici denunciati come violati; la Corte ritiene la censura inammissibile perché mira a una diversa lettura del testo negoziale.

• art. 1366 c.c.

  È richiamato tra i canoni ermeneutici denunciati come violati; la Corte ribadisce che l’interpretazione del merito è sindacabile solo nei limiti di legge.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato per contestare l’uso delle prove e delle allegazioni di causa; la censura è ritenuta non decisiva e in parte nuova.

• art. 818 c.c.

  È invocato per sostenere il collegamento pertinenziale tra i locali; la questione è dichiarata inammissibile perché nuova e priva di base negli accertamenti di merito.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  È la norma che regola la trattazione camerale del ricorso in Cassazione nel caso concreto.

• art. 371 c.p.c.

  È richiamato per il termine perentorio di deposito del controricorso.

• art. 153, comma 2, c.p.c.

  È richiamato in tema di rimessione in termini, negata per difetto di prova della non imputabilità del ritardo.

• art. 13 d.m. 21 febbraio 2011, n. 44

  La Corte lo richiama per stabilire che il deposito telematico si considera ricevuto con la ricevuta di avvenuta consegna del gestore PEC del Ministero della giustizia.

• art. 16-bis, comma 7, d.l. n. 179 del 2012

  La Corte lo applica per affermare che il deposito telematico è tempestivo se la ricevuta di avvenuta consegna è generata entro la fine del giorno di scadenza.

• art. 366 n. 6 c.p.c.

  Richiamato per gli oneri di specificità e autosufficienza del ricorso, non rispettati per la questione nuova sulla pertinenzialità.

• art. 369 n. 4 c.p.c.

  Richiamato insieme all’art. 366 n. 6 c.p.c. per evidenziare la necessità di indicare e produrre gli atti rilevanti.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  È applicato per il raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto/inammissibilità del ricorso.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione l’interpretazione del contratto compiuta dal giudice di merito è censurabile solo per violazione dei canoni legali di ermeneutica o per omesso esame di un fatto decisivo; non è ammessa una mera richiesta di nuova lettura del testo negoziale.
• Per far valere una violazione delle regole interpretative non basta richiamare astrattamente gli artt. 1362 ss. c.c.: il ricorrente deve indicare in modo specifico quale canone sia stato violato e in che misura la motivazione se ne sia discostata.
• Le censure di legittimità non possono fondarsi su presupposti fattuali non accertati nella sentenza impugnata, né introdurre per la prima volta questioni che richiederebbero nuovi accertamenti di fatto.
• Nel ricorso per cassazione vale il principio di specificità e autosufficienza: la parte deve indicare dove e come la questione sia stata dedotta nei gradi di merito e deve produrre gli atti rilevanti, altrimenti la censura è inammissibile.
• La mancanza di data certa di una scrittura privata può rendere il documento inopponibile al terzo acquirente; in tal caso non può pretendersi di fondare su di essa, senza ulteriori prove, un diritto di prelazione o riscatto nei confronti dell’acquirente.
• Se la decisione di merito si fonda su una ratio principale, la critica rivolta a una ratio aggiuntiva o marginale può restare assorbita ove non sia scalfita la prima.
• Nel deposito telematico degli atti processuali la tempestività si verifica con la generazione della ricevuta di avvenuta consegna da parte del gestore PEC del Ministero della giustizia; in caso di errore o ritardo è necessaria una prova rigorosa della non imputabilità per ottenere la rimessione in termini.

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