Sentenza n. 3981/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 4

Esito

La controversia

La società appellante ha contestato la sentenza del TAR Veneto che aveva respinto il ricorso contro la prescrizione urbanistico-edilizia contenuta nel Provvedimento Unico rilasciato alla precedente proprietaria. Ha dedotto l’assoluta genericità, insufficienza, perplessità, illogicità e inconferenza della motivazione, nonché l’erronea interpretazione e applicazione degli artt. 22, comma 2, 14, comma 3, e 29, comma 7, delle norme tecniche operative del Piano degli Interventi del Comune di Padova e dell’art. 50, comma 1, della l.r. Veneto n. 50/2012, oltre all’erronea valutazione della documentazione. Secondo l’appellante, al momento della stipula dell’atto unilaterale d’obbligo, il 21 marzo 2023, era già vigente la variante al Piano degli Interventi approvata il 13 febbraio 2023, che avrebbe classificato l’area come ZTO C1 residenziale di rigenerazione, consentendo anche l’insediamento di medie strutture di vendita alimentari fino a 1.500 mq. Il Comune avrebbe quindi imposto illegittimamente, quale condizione per il rilascio del titolo edilizio, il vincolo di destinazione non alimentare, omettendo inoltre di informare la precedente proprietaria della facoltà di insediare una struttura alimentare. È stata richiamata anche la disciplina regionale secondo cui le medie strutture con superficie non superiore a 1.500 mq possono essere insediate nel territorio comunale purché non in contrasto con lo strumento urbanistico. In primo grado il Comune aveva eccepito anche la sopravvenuta carenza di interesse, rilevando che il titolo era stato volturato all’appellante e che questa aveva presentato SCIA e dichiarato la permanenza della destinazione commerciale non alimentare; il TAR aveva tuttavia ritenuto sussistente l’interesse e aveva deciso nel merito.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello e confermato la sentenza del TAR. La disciplina urbanistica applicabile non è quella sopravvenuta con la variante approvata il 13 febbraio 2023, bensì quella vigente al momento della presentazione dell’istanza edilizia, avvenuta il 15 marzo 2022. L’art. 51 delle norme tecniche operative del Piano degli Interventi stabilisce infatti che, per i procedimenti edilizi avviati prima dell’adozione del Piano e fino all’efficacia dell’agibilità dell’opera, si applica la disciplina vigente alla data di presentazione dell’istanza. In base a tale disciplina l’area era soggetta al regime delle zone bianche, circostanza richiamata nell’atto unilaterale d’obbligo, con il quale la precedente proprietaria si era impegnata a costituire e mantenere il vincolo di destinazione a media struttura di vendita non alimentare. Il vincolo era stato trascritto prima dell’acquisto dell’immobile da parte dell’appellante ed era inoltre espressamente richiamato nell’atto di compravendita e nel Provvedimento Unico; risultava quindi opponibile all’acquirente e non poteva essere imputata al Comune l’omessa conoscenza della prescrizione. Il fatto che l’atto d’obbligo non richiamasse espressamente l’art. 51 delle norme tecniche operative non determina l’illegittimità del provvedimento, poiché tale disposizione era comunque vigente e fondava la qualificazione urbanistica applicata. L’appello è stato pertanto respinto, con condanna dell’appellante al pagamento delle spese di giudizio in favore del Comune, liquidate in euro 4.000, oltre accessori di legge.

Norme richiamate

• art. 51 delle norme tecniche operative del Piano degli Interventi del Comune di Padova

  Per i procedimenti edilizi avviati prima dell’adozione del presente PI (12/4/2022) e fino all’efficacia dell’agibilità dell’opera, si applica la disciplina vigente al momento della presentazione delle relative istanze.

  La disposizione impone di applicare, fino all’efficacia dell’agibilità, la disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione dell’istanza per i procedimenti edilizi già avviati prima dell’adozione del Piano; nel caso concreto ha reso applicabile la disciplina relativa alle zone bianche vigente nel marzo 2022.

• art. 8 d.P.R. 160/2010

  Il Provvedimento Unico è stato rilasciato ai sensi di tale disposizione e ha incluso, tra le prescrizioni specifiche di esecuzione dell’intervento, il vincolo di destinazione dell’edificio a media struttura di vendita non alimentare.

• art. 33, comma 3, l.r. Veneto n. 11/2004

  La disposizione è richiamata quale disciplina del regime delle zone bianche cui era assoggettata l’area in conseguenza della decadenza della pianificazione urbanistica.

• art. 21, comma 1, l.r. Veneto n. 50/2012

  Le medie strutture con superficie di vendita non superiore a 1.500 metri quadrati possono essere insediate in tutto il territorio comunale, purché non in contrasto con le previsioni dello strumento urbanistico comunale.

  La norma è stata invocata dall’appellante per sostenere la possibilità di insediare una media struttura alimentare; il giudice non l’ha ritenuta decisiva, poiché la disciplina applicabile era quella individuata in base alla disposizione transitoria dell’art. 51 delle norme tecniche operative.

Massime di principio

• Quando le norme transitorie dello strumento urbanistico stabiliscono che ai procedimenti edilizi già avviati si applica la disciplina vigente al momento della presentazione dell’istanza fino all’agibilità dell’opera, le sopravvenute modifiche della destinazione urbanistica non incidono sul procedimento in corso, anche se intervenute prima del rilascio del titolo o della stipula di un atto unilaterale d’obbligo.
• Un vincolo di destinazione assunto con atto unilaterale d’obbligo e trascritto nei registri immobiliari prima della compravendita è opponibile all’acquirente successivo, il quale non può contestarne la conoscibilità in ragione della mancata informazione da parte dell’amministrazione.
• Il richiamo contenuto nel titolo edilizio a un atto d’obbligo trascritto rende la relativa prescrizione parte integrante del quadro vincolistico dell’intervento; l’omessa indicazione nell’atto d’obbligo della specifica disposizione urbanistica che ne fonda il contenuto non determina, di per sé, l’illegittimità del titolo, se la disciplina era vigente e correttamente applicabile.
• La sopravvenienza di una disciplina urbanistica più favorevole non consente di disapplicare la disciplina transitoria che conserva, per i procedimenti edilizi già avviati, il regime vigente alla data di presentazione dell’istanza.

Come è indicizzato