Cassazione Civile, Ordinanza n. 11655/2023 del 04/05/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di vendita di un terreno, stipulato tra due promittenti venditrici e due promissari acquirenti, con successivi distinti preliminari relativi a singole porzioni del medesimo terreno in favore di alcune società e di un soggetto persona fisica. In corso di esecuzione, le venditrici intimavano diffida ad adempiere e ottenevano in giudizio la declaratoria di risoluzione di diritto per inadempimento dei promissari acquirenti, con condanna alla restituzione delle caparre. La Corte d'appello confermava il primo grado ritenendo che gli acquirenti non avessero stipulato il definitivo nel termine essenziale e che il loro rifiuto non fosse giustificato dalla sopravvenuta approvazione di un piano per l'assetto idrogeologico che aveva ridotto la capacità edificatoria del terreno. La Corte riteneva inoltre che, nel preliminare e in una scrittura privata successiva, gli acquirenti avessero espressamente assunto il rischio di variazioni peggiorative della destinazione urbanistica, rinunciando a ogni azione o eccezione. Con il ricorso per cassazione l'acquirente deduceva violazione degli artt. 1453, 1454 e 1375 c.c., sostenendo: 1) che la clausola di assunzione del rischio avrebbe trasformato in modo inammissibile il preliminare, contratto commutativo, in contratto aleatorio, con asserita nullità per difetto di causa; 2) che il procedimento amministrativo sul piano idrogeologico non era un evento futuro e incerto e avrebbe dovuto essere considerato ai fini di una risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta; 3) che i promittenti venditori avrebbero violato la buona fede contrattuale, omettendo di informare dell'esistenza del procedimento e intimando mala fide la diffida ad adempiere.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto il ricorso. Ha escluso che la clausola con cui gli acquirenti assumevano il rischio di peggioramenti della capacità edificatoria trasformasse il contratto preliminare in un negozio aleatorio o ne determinasse la nullità: tale pattuizione non condizionava la prestazione a un evento futuro e incerto, ma si limitava a modulare l'interesse dell'acquirente e a consentire alle parti di allocare il rischio di sopravvenienze incidenti sull'equilibrio del contratto. Ha inoltre ritenuto non pertinente il richiamo all'eccessiva onerosità sopravvenuta, poiché non risultava che fosse stata proposta un'azione ex art. 1463 c.c. Quanto alla pretesa violazione della buona fede, la censura è stata dichiarata inammissibile perché fondata su una diversa ricostruzione dei fatti rispetto a quella accertata in sentenza: la Corte d'appello aveva escluso che il procedimento amministrativo fosse conosciuto o conoscibile dalle venditrici e aveva accertato che esso si era perfezionato solo dopo gli accordi scritti, sicché tale valutazione di merito non era sindacabile in cassazione. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna del ricorrente alle spese e all'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1453 c.c.

  richiamato dal ricorrente per sostenere la risoluzione del contratto, ma la Corte non ne ha ravvisato la violazione perché la clausola contrattuale di allocazione del rischio era compatibile con il contratto commutativo.

• art. 1454 c.c.

  richiamato dal ricorrente in relazione alla diffida ad adempiere; la Corte ha ritenuto che la mancata stipula del definitivo non fosse giustificata e che la risoluzione di diritto fosse correttamente dichiarata.

• art. 1375 c.c.

  richiamato per dedotta violazione della buona fede contrattuale; la Corte ha escluso la violazione sulla base dell'accertamento di fatto compiuto dal giudice di merito.

• art. 1463 c.c.

  menzionato dalla Corte per osservare che non risultava proposta un'azione di risoluzione per impossibilità sopravvenuta, sicché il richiamo all'eccessiva onerosità era inconferente.

• art. 1467 c.c.

  evocato solo indirettamente dal ricorrente con riferimento all'eccessiva onerosità sopravvenuta; la Corte non ha accolto la censura.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  richiamato per dare atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Nel contratto preliminare di compravendita le parti possono validamente allocare il rischio di sopravvenienze che incidano sull'utilità economica del bene o sull'equilibrio delle prestazioni, senza che ciò trasformi necessariamente il negozio in contratto aleatorio o ne determini la nullità.
• Una clausola con cui il promissario acquirente accetta il rischio di variazioni peggiorative della destinazione urbanistica non sospende l'efficacia del preliminare né condiziona la prestazione a un evento futuro e incerto; essa può invece limitarsi a modulare l'interesse creditorio dell'acquirente.
• La deduzione di violazione della buona fede contrattuale non può tradursi in una richiesta di nuova valutazione del merito quando la sentenza impugnata abbia già accertato in fatto l'insussistenza della conoscenza o conoscibilità della circostanza asseritamente taciuta.
• In sede di legittimità, la censura che presuppone una diversa ricostruzione dei fatti rispetto a quella compiuta dal giudice di merito è inammissibile se mira in sostanza a ottenere un riesame del materiale istruttorio.
• Il richiamo ai rimedi della risoluzione per sopravvenienze richiede coerenza tra la domanda effettivamente proposta e il rimedio giuridico invocato; non è sufficiente evocare in astratto l'eccessiva onerosità se dagli atti non risulta un'azione corrispondente.

Come è indicizzato