Cassazione Civile, Ordinanza n. 25396/2024 del 23/09/2024

Esito

La controversia

La controversia riguarda la vendita di alcuni immobili, comprendenti fabbricati e terreni siti in Ortona, effettuata da una parte venditrice a favore dell'acquirente. I ricorrenti, proprietari e coltivatori di fondi confinanti, avevano agito per far dichiarare la nullità del contratto di compravendita, sostenendo che alcuni beni erano stati artificiosamente censiti come pertinenze di manufatti inesistenti per eludere la prelazione agraria, e che comunque la vendita fosse nulla per mancanza della certificazione urbanistica richiesta dall'art. 30 del d.P.R. 380/2001, trattandosi di terreni di estensione superiore a 5.000 mq. La Corte d'appello, in sede di rinvio, ha dichiarato nullo il contratto ma ha negato il diritto di retratto agrario. In cassazione i ricorrenti deducono: 1) che, con atto notarile sopravvenuto dell'8 luglio 2021, l'acquirente avrebbe sanato/integrato la compravendita ai sensi dell'art. 30, comma 4-bis, d.P.R. 380/2001, rendendo valido il contratto e imponendo l'esame della domanda di retratto; 2) violazione delle norme sulla produzione documentale in appello, con riferimento alla consulenza tecnica di parte; 3) violazione delle norme sulla prova e sulla prelazione agraria, sostenendo che, accertata la natura agraria dei fondi, sussistessero i presupposti del retratto; 4) erroneità della regolazione delle spese. L'acquirente resiste chiedendo l'inammissibilità o il rigetto e propone ricorso incidentale sulle spese, lamentando la violazione del principio di causalità.

La decisione

La Corte accoglie il primo motivo del ricorso principale, ritenendo rilevabile in cassazione il factum superveniens costituito dall'atto notarile successivo che ha sanato la compravendita ai sensi dell'art. 30, comma 4-bis, d.P.R. 380/2001. Poiché tale sopravvenienza fa venir meno la sola ragione decidendi posta a base del rigetto della domanda di retratto, la sentenza impugnata viene cassata in relazione e la causa rinviata alla Corte d'appello di L'Aquila in diversa composizione, affinché riesamini nel merito la sussistenza dei presupposti del retratto agrario e provveda anche sulle spese dei gradi di merito e di legittimità. Restano assorbiti gli altri tre motivi del ricorso principale e il ricorso incidentale sulle spese.

Norme richiamate

• art. 30 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380

  La sopravvenuta integrazione/sanatoria dell'atto notarile può incidere sulla validità della compravendita e, se documentata da atto pubblico fidefacente, può essere considerata anche nel giudizio di legittimità come factum superveniens.

• art. 8 L. 26 maggio 1965, n. 590

  Disciplina il diritto di retratto agrario, che dovrà essere nuovamente valutato nel giudizio di rinvio una volta venuta meno la ragione di nullità del contratto.

• art. 7 L. 14 agosto 1971, n. 817

  Richiamato insieme alla disciplina della prelazione e del retratto agrario quale parametro per verificare i presupposti del diritto dei coltivatori confinanti.

• art. 345, comma 3, c.p.c.

  Invocato dai ricorrenti in relazione all'ammissibilità della produzione documentale in appello, ma il motivo è assorbito dall'accoglimento del primo motivo.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato nel terzo motivo in tema di riparto dell'onere della prova nei giudizi relativi alla prelazione agraria.

• art. 2699 c.c.

  Richiamato per la natura e forza probatoria dell'atto pubblico.

• art. 2700 c.c.

  L'atto pubblico notarile è considerato documento fidefacente idoneo a provare il fatto sopravvenuto rilevante in cassazione.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato nel terzo motivo come norma sulla valutazione delle prove, ma non esaminato nel merito per assorbimento.

• art. 91 c.p.c.

  Richiamato in tema di regolazione delle spese di lite, che dovranno essere nuovamente decise dal giudice di rinvio.

• art. 92 c.p.c.

  Richiamato dal ricorso incidentale per contestare la compensazione parziale delle spese.

• art. 372 c.p.c.

  Il factum superveniens è ammissibile in cassazione solo se documentalmente provato nei limiti consentiti da questa norma.

Massime di principio

• Nel giudizio di legittimità può essere preso in considerazione il factum superveniens quando esso, equiparabile allo ius superveniens, sia idoneo a incidere sull'oggetto della controversia e comporti una definitiva modificazione della situazione giuridica dedotta in causa.
• La rilevanza del fatto sopravvenuto è ammessa solo se non richiede un nuovo accertamento di merito e se la sua documentazione è consentita nei limiti dell'art. 372 c.p.c.; un atto pubblico notarile, in quanto documento fidefacente, può soddisfare tale requisito.
• Quando il fatto sopravvenuto elimina la sola ratio decidendi posta a fondamento della sentenza impugnata, la cassazione deve rinviare al giudice di merito per il riesame della domanda originaria e delle questioni dipendenti, comprese le spese.
• La sanatoria o integrazione posteriore di un atto di compravendita, se ritualmente documentata e non contestata, può far venire meno la nullità che aveva impedito l'esame di una domanda di retratto agrario, imponendo al giudice del rinvio di verificare i presupposti sostanziali del diritto di prelazione/riscatto.

Come è indicizzato