Sentenza del 13/11/2017 n. 93 - Comm. Trib. Prov. Lodi

Esito

La controversia

La controversia riguardava la qualificazione di un terreno come area edificabile ai fini dell'IMU e la conseguente determinazione del suo valore venale. Il principio affermato è che un terreno è edificabile quando tale destinazione risulta da uno strumento urbanistico, anche se quest'ultimo non è ancora stato approvato dalla Regione o se mancano strumenti attuativi necessari per rendere concretamente possibile il rilascio del titolo edilizio. Tali circostanze incidono non sull'edificabilità del terreno, ma sulla sua effettiva attualità e potenzialità edificatoria e, quindi, sulla quantificazione del valore di mercato.

La decisione

La sentenza ha riconosciuto, ai fini tributari, una nozione ampia di area edificabile: è sufficiente la qualificazione urbanistica contenuta nello strumento urbanistico, senza necessità che siano già presenti tutti i presupposti amministrativi e attuativi per edificare concretamente. Tuttavia, nella stima della base imponibile IMU deve essere considerato il minor valore derivante dalla mancata approvazione regionale, dall'assenza di strumenti attuativi o da altri ostacoli all'edificazione.

Norme richiamate

• Normativa IMU sulla qualificazione delle aree edificabili

  Sono edificabili tutti i terreni che tali sono qualificati da uno strumento urbanistico, a prescindere dalla sussistenza dell'approvazione regionale dello stesso e di strumenti attuativi.

  La qualificazione urbanistica è sufficiente per considerare il terreno edificabile ai fini tributari; l'effettiva possibilità di costruire rileva invece per determinare il valore venale.

• Principio del valore venale dell'area edificabile ai fini IMU

  La minore o maggiore attualità e potenzialità edificatoria dovrà essere tenuta in considerazione ai fini di una corretta valutazione del valore venale dei terreni medesimi.

  La base imponibile deve riflettere il valore di mercato effettivo del terreno, riducendolo quando l'edificazione è solo potenziale, futura o subordinata a ulteriori adempimenti urbanistici.

Massime di principio

• Ai fini IMU, la destinazione edificabile prevista dallo strumento urbanistico può essere sufficiente anche prima dell'approvazione regionale definitiva o dell'adozione degli strumenti attuativi.
• L'assenza di una concreta e immediata possibilità di edificare non esclude automaticamente l'edificabilità fiscale del terreno.
• Le limitazioni urbanistiche e amministrative devono incidere sulla stima del valore venale e quindi sull'importo dell'imposta, non necessariamente sulla qualificazione del terreno come edificabile.
• In caso di contestazione, è importante distinguere tra esistenza della potenzialità edificatoria e sua concreta attualità: la prima determina l'assoggettamento tributario, la seconda influenza la quantificazione della base imponibile.