Sentenza del 26/02/2020 n. 635 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

l'Amministrazione ha riqualificato la cessione di un terreno con annesso fabbricato da demolire come cessione di "area edificabile", tassando la plusvalenza realizzata dal venditore come reddito diverso; il ricorrente ha impugnato tale ritenuta riqualificazione e la conseguente rettifica fiscale

La decisione

il giudice ha ritenuto che la cessione di un terreno con un fabbricato annesso destinato alla demolizione per realizzare più appartamenti non poteva essere riqualificata dall'Amministrazione come cessione di area edificabile ai fini della tassazione della plusvalenza come reddito diverso; di conseguenza l'atto impositivo è stato annullato o la riqualificazione censurata, riconoscendo prevalenza della natura reale dell'immobile al momento della cessione (fabbricato con terreno) e non della situazione ipotetica post-demolizione e progetto

Norme richiamate

• Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR)

  le norme fiscali sulle plusvalenze richiedono l'elemento oggettivo della natura del cespite al momento della cessione; non è ammessa la riqualificazione fiscale basata su futuri interventi demolitori o su piani di trasformazione non già perfezionati

• norme urbanistiche e catastali

  la qualificazione dell'area come edificabile ai fini fiscali presuppone il riconoscimento/esistenza di una effettiva destinazione urbanistica o di condizioni già consolidate al momento della cessione; meri progetti o demolizioni future non mutano automaticamente la natura del bene trasferito

Massime di principio

• La qualificazione fiscale del bene trasferito si determina in base alla sua natura reale e alla situazione giuridico-urbanistica esistente al momento della cessione: non prevalgono valutazioni basate su ipotesi, progetti o interventi futuri ancora da realizzare.
• La mera esistenza di un fabbricato da demolire non è sufficiente a trasformare il bene in "area edificabile" agli effetti fiscali; per la riqualificazione occorre una effettiva modifica dello stato giuridico/urbanistico (es. variante urbanistica efficace, titolo abilitativo che trasforma definitivamente la destinazione) già intervenuta al momento della cessione.
• Per contrastare una riqualificazione fiscale dell'Amministrazione è utile documentare lo stato materiale e catastale dell'immobile al momento della vendita (presenza di fabbricato utilizzabile o comunque esistente), nonché l'assenza di provvedimenti urbanistici che abbiano già alterato la destinazione d'uso.
• In fase di controllo tributario l'Amministrazione deve motivare adeguatamente la riqualificazione, dimostrando elementi oggettivi e non solo progetti o intenzioni; la prova della trasformazione urbanistica è a carico dell'ufficio che opera la rettifica.
• Quando si valuta la tassabilità di una plusvalenza su trasferimenti di terreni e fabbricati, considerare separatamente la qualificazione catastale, le autorizzazioni edilizie e la destinazione urbanistica vigente: tutti questi elementi concorrono a definire se si tratta di cessione di area edificabile o di trasferimento di un immobile con terreno.