Sentenza del 26/01/2015 n. 1286 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate ha impugnato la sentenza della CTR Lombardia che aveva escluso l'imponibilità, ai fini IRPEF 2001, della plusvalenza derivante dalla cessione onerosa di terreni. La CTR aveva ritenuto che i terreni non fossero ancora edificabili perché il PRG era stato adottato dal Comune ma non ancora approvato dalla Regione, e perché non era stata rilasciata una concessione edilizia. L'Agenzia ha sostenuto che, ai sensi dell'art. 36, comma 2, del D.L. n. 223/2006, norma di interpretazione autentica con efficacia retroattiva, è sufficiente che l'edificabilità risulti dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, senza necessità dell'approvazione regionale, di strumenti attuativi o del rilascio di concessioni edilizie.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso principale dell'Agenzia, riconoscendo che la plusvalenza realizzata nel 2001 è imponibile quando il terreno è qualificato come edificabile dal PRG adottato dal Comune, anche se tale strumento non è stato ancora approvato dalla Regione. Ha ritenuto irrilevanti, ai fini dell'imposizione, il mancato completamento dell'iter amministrativo, l'assenza di strumenti attuativi e il mancato rilascio della concessione edilizia. Il ricorso incidentale condizionato del contribuente è stato dichiarato inammissibile perché le questioni sollevate non erano state esaminate dalla CTR e il contribuente era risultato integralmente vittorioso in appello. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio ad altra sezione della CTR Lombardia, che dovrà riesaminare la controversia e regolare le spese.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 917 del 1986, art. 81, comma 1, lett. b) (TUIR, nel testo applicabile all'epoca)

  La plusvalenza derivante dalla cessione onerosa di un terreno è imponibile quando il terreno possiede natura edificabile secondo il criterio stabilito dalla normativa fiscale.

• D.L. n. 223 del 2006, art. 36, comma 2, convertito nella L. n. 248 del 2006

  Ai fini dell'applicazione del D.P.R. n. 633 del 1972, del D.P.R. n. 131 del 1986, del TUIR e del D.Lgs. n. 504 del 1992, un'area è da considerarsi edificabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione degli strumenti attuativi del medesimo.

  La disposizione ha natura di norma di interpretazione autentica e quindi efficacia retroattiva. Per qualificare fiscalmente un'area come edificabile è sufficiente l'adozione del PRG da parte del Comune; non occorrono l'approvazione regionale, gli strumenti attuativi o il rilascio della concessione edilizia.

• D.Lgs. n. 472 del 1997, art. 6

  È stato invocato dal contribuente per sostenere l'inapplicabilità delle sanzioni in presenza di obiettive condizioni di incertezza normativa, ma la relativa questione non è stata esaminata nel merito perché il ricorso incidentale è stato dichiarato inammissibile.

• L. n. 212 del 2000, art. 10, comma 2 (Statuto dei diritti del contribuente)

  È stato richiamato dal contribuente in relazione all'incertezza normativa e all'esclusione delle sanzioni; anche questa questione è stata rinviata al giudice del merito.

• Codice di procedura civile, art. 360

  La Corte ha esaminato censure relative alla violazione di legge e ai vizi della motivazione della sentenza impugnata.

Massime di principio

• Ai fini fiscali, un terreno può essere considerato edificabile già quando il Comune ha adottato il PRG che ne prevede l'utilizzazione edificatoria, anche se il piano non è ancora stato approvato dalla Regione.
• Il mancato rilascio di una concessione edilizia o l'assenza di strumenti urbanistici attuativi non escludono, di per sé, l'edificabilità fiscale dell'area.
• La qualificazione fiscale dell'area dipende principalmente dalla destinazione risultante dallo strumento urbanistico generale adottato, non dal completamento dell'iter amministrativo né dall'effettiva edificazione.
• In sede di rinvio possono comunque essere valutati aspetti diversi dalla qualificazione astratta dell'area, come la superficie realmente edificabile, i vincoli specifici, la concreta incidenza della destinazione urbanistica sul valore e l'eventuale applicabilità delle sanzioni.
• Un ricorso incidentale condizionato è ammissibile solo se la parte ha subito una soccombenza o se le questioni sono state effettivamente decise in senso sfavorevole; le questioni assorbite possono essere riproposte al giudice del rinvio.