Cassazione Civile, Ordinanza n. 32496/2025 del 12/12/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dal rilascio di un immobile ad uso commerciale, che secondo la proprietaria sarebbe stato restituito in condizioni gravemente deteriorate dopo la cessazione della locazione. In primo grado la domanda risarcitoria nei confronti della società conduttrice, del suo amministratore e di un terzo legale della società era stata respinta. In appello, invece, la corte territoriale ha riformato parzialmente la decisione e ha condannato la società e l'amministratore in solido al pagamento di danni patrimoniali da danno emergente e lucro cessante, oltre a sanzione pecuniaria civile per l'amministratore. Il ricorso per cassazione dell'amministratore ha dedotto: violazione delle norme sulla responsabilità dell'amministratore verso i terzi e dell'onere della prova; nullità o motivazione apparente della sentenza; errata prova del danno emergente e del nesso tra condotta e danno; errata liquidazione del lucro cessante; violazione del contraddittorio per avere valorizzato un documento asseritamente tardivamente prodotto; censura relativa a presunte presunzioni semplici basate su un solo indizio. La società ha proposto ricorso incidentale, aderendo in parte ai motivi del principale, deducendo tra l'altro l'omesso esame di una transazione del 15/06/2016, l'erronea applicazione delle norme sulle addizioni e sui miglioramenti della cosa locata, e l'insussistenza dell'inadempimento alla disciplina restitutoria pattuita.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato sia il ricorso principale sia il ricorso incidentale. Ha ritenuto infondato il motivo relativo alla responsabilità personale dell'amministratore, osservando che la corte d'appello aveva fondato la decisione su un compendio probatorio concreto e non su mere presunzioni, desumendo la responsabilità diretta dell'amministratore per condotte dolose poste in essere nel rilascio dell'immobile. Ha dichiarato inammissibili i motivi che miravano in sostanza a una rivalutazione del fatto e delle prove, richiamando i limiti del sindacato di legittimità e il principio sul "minimo costituzionale" della motivazione. Ha inoltre ritenuto provato il danno emergente, poiché il danneggiamento materiale dell'immobile era stato accertato in fatto, e manifestamente infondate le censure sul lucro cessante, dato che la ritardata locazione era stata motivata dalle condizioni fatiscenti del bene al momento della riconsegna. Ha escluso la violazione dell'art. 101 c.p.c. per la produzione del contratto di nuova locazione, ritenendo il documento già in atti e comunque non ricavabile una decisione a sorpresa. Quanto al ricorso incidentale della società, lo ha dichiarato inammissibile per novità della questione sulla transazione e comunque infondato quanto alle norme sulle addizioni e sui miglioramenti, poiché la corte territoriale aveva accertato che il conduttore aveva unilateralmente rimosso opere e installazioni danneggiando gravemente l'immobile.

Norme richiamate

• art. 2476, comma 7, c.c.

  consente al terzo direttamente danneggiato da atti dolosi o colposi dell'amministratore di agire per il risarcimento; la responsabilità dell'amministratore è extracontrattuale e può concorrere con quella della società.

• art. 2395 c.c.

  richiamato in via analogica dalla corte territoriale come fondamento della responsabilità diretta dell'amministratore verso il terzo danneggiato.

• art. 2697 c.c.

  invocato dai ricorrenti sul riparto dell'onere probatorio; la Corte ha ritenuto che il danno e la condotta fossero stati provati in fatto.

• art. 2727 c.c.

  richiamato per censurare l'uso delle presunzioni; la Corte ha escluso che la decisione si fondasse su mere presunzioni non consentite.

• art. 2729 c.c.

  richiamato per le presunzioni semplici; la Corte ha ritenuto che il ragionamento decisorio fosse sorretto da una pluralità di elementi probatori.

• art. 2043 c.c.

  richiamato quale norma generale sull'illecito aquiliano, per il risarcimento del danno da condotta dolosa.

• art. 2056 c.c.

  richiamato per la liquidazione del danno aquiliano secondo i criteri del danno emergente e del lucro cessante.

• art. 1223 c.c.

  richiamato quale criterio di risarcibilità del danno conseguenza, comprensivo di perdita subita e mancato guadagno.

• art. 132, n. 4, c.p.c.

  la Corte ha escluso la nullità della sentenza per motivazione apparente o mancante.

• art. 360 c.p.c.

  è stato ricordato che il vizio motivazionale deducibile in cassazione è solo quello costituzionalmente rilevante; non è ammessa una nuova valutazione del merito.

• art. 380-bis1 c.p.c.

  richiamato per la trattazione camerale del ricorso in cassazione.

• art. 101 c.p.c.

  la sua violazione è stata esclusa perché non vi era una questione rilevata d'ufficio, ma solo la produzione di un documento già in atti.

• art. 111 Cost.

  richiamato dalla censura, ma la Corte ha escluso la violazione del contraddittorio e la decisione a sorpresa.

• d.lgs. n. 7/2016

  richiamato per la condanna dell'amministratore alla sanzione pecuniaria civile a favore dello Stato.

• art. 1590 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale per le obbligazioni del conduttore alla riconsegna del bene; la Corte ha ritenuto la censura infondata alla luce dell'accertamento di danno arrecato all'immobile.

• art. 1592 c.c.

  la Corte ha ricordato che il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti salvo accordo; nel caso concreto non vi era accordo e la rimozione delle opere aveva causato danni.

• art. 1593 c.c.

  richiamato per il diritto del conduttore di togliere le addizioni senza nocumento; la Corte ha escluso l'applicabilità favorevole al conduttore poiché la rimozione aveva danneggiato gravemente il bene.

Massime di principio

• La responsabilità personale dell'amministratore verso il terzo danneggiato può concorrere con quella della società quando il pregiudizio derivi direttamente da condotte dolose o colpose dell'organo gestorio, purché tali condotte siano provate con elementi concreti e specifici.
• In sede di legittimità non è consentita una rivalutazione del merito, né delle prove né dell'attendibilità dei testimoni: è sindacabile solo la motivazione mancante, apparente, perplessa o affetta da contrasto irriducibile.
• Il danno emergente è provato quando risulti accertato in fatto il deterioramento materiale del bene e la conseguente diminuzione del suo valore, senza che sia necessario un ulteriore passaggio logico autonomo ove la perdita sia già documentalmente e peritaliamente riscontrata.
• Il lucro cessante può essere liquidato anche in via presuntiva, purché il nesso tra il ritardo nella stipula di un nuovo contratto e le condizioni del bene sia sorretto da un compendio probatorio plurimo e logicamente coerente; la mera allegazione di elementi contrari non basta a sovvertire l'accertamento di merito.
• La violazione del contraddittorio per asserita produzione tardiva di un documento non sussiste se il documento risulta già prodotto in causa e la parte non dimostri di avere tempestivamente contestato la circostanza nel giudizio di merito.
• Le norme sulle addizioni e sui miglioramenti nella locazione non giustificano la rimozione unilaterale di opere ove tale rimozione causi danno al bene locato; in tal caso resta configurabile la responsabilità risarcitoria del conduttore per il deterioramento arrecato.

Come è indicizzato