Sentenza del 09/10/2017 n. 181 - Comm. Trib. Prov. Terni

Esito

La controversia

Il ricorrente sosteneva che la trascrizione del contratto preliminare ex art. 2645-bis c.c. impedisse all'Agenzia della riscossione di iscrivere successivamente un'ipoteca sul bene. La questione riguardava la natura e gli effetti della trascrizione del preliminare: se essa producesse già il trasferimento della proprietà oppure attribuisse soltanto una tutela di prenotazione rispetto agli atti successivi.

La decisione

La trascrizione del contratto preliminare non trasferisce la proprietà al promittente acquirente, poiché il preliminare ha natura obbligatoria. Essa produce invece un effetto prenotativo: qualora il contratto definitivo venga stipulato entro i termini previsti, le iscrizioni e trascrizioni eseguite sul bene dopo la trascrizione del preliminare non possono essere opposte all'acquirente. Di conseguenza, l'iscrizione ipotecaria successiva da parte dell'Agenzia della riscossione è giuridicamente legittima in sé, ma non prevale sul preliminare trascritto se il definitivo viene concluso nei termini.

Norme richiamate

• Art. 2645-bis del codice civile

  Trascrizione dei contratti preliminari

  La trascrizione del preliminare non determina il trasferimento della proprietà, ma attribuisce un effetto prenotativo. Se il definitivo viene stipulato entro i termini previsti, gli atti di iscrizione o trascrizione successivi alla trascrizione del preliminare non sono opponibili all'acquirente.

Massime di principio

• La trascrizione di un contratto preliminare non equivale alla trascrizione di una compravendita: il trasferimento della proprietà avviene solo con il contratto definitivo, salvo specifiche ipotesi previste dalla legge.
• La trascrizione del preliminare protegge il promittente acquirente dagli atti pregiudizievoli successivi, come ipoteche o pignoramenti, ma tale protezione opera in concreto se il contratto definitivo viene stipulato entro i termini e alle condizioni previste.
• Un'ipoteca iscritta dopo la trascrizione del preliminare può essere formalmente valida e legittima, ma può risultare non opponibile all'acquirente che perfezioni tempestivamente il definitivo.
• Per valutare la prevalenza tra preliminare e ipoteca occorre verificare le date delle formalità, il contenuto e la validità del preliminare, il rispetto dei termini per il definitivo e l'effettiva trascrizione del preliminare nei registri immobiliari.
• La tutela prenotativa non attribuisce automaticamente la proprietà né impedisce in assoluto ai creditori del promittente venditore di iscrivere ipoteche; impedisce piuttosto che tali formalità successive pregiudichino l'acquirente una volta perfezionato il definitivo nei termini.