Cassazione Civile, Ordinanza n. 35817/2021 del 22/11/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da due contratti preliminari di vendita immobiliare. Il promissario acquirente aveva agito per far accertare l'inadempimento dei promittenti venditori e per ottenere la declaratoria di legittimità del proprio recesso ex art. 1385 c.c., con conseguente condanna alla restituzione del doppio della caparra e dell'acconto versati, deducendo che sugli immobili gravasse un pignoramento non reso noto nei preliminari. Il tribunale aveva respinto la domanda, mentre la corte d'appello aveva accolto il gravame ritenendo che il pignoramento costituisse formalità pregiudizievole non accettata e che l'acquirente non fosse obbligato a concludere il definitivo in tali condizioni. I promittenti venditori hanno proposto ricorso per cassazione con quattro motivi: 1) violazione dell'art. 342 c.p.c. per asserita inammissibilità dell'appello privo di specifiche indicazioni; 2) violazione dell'art. 115 c.p.c. per omessa applicazione del principio di non contestazione in ordine alla dedotta conoscenza del pignoramento da parte dell'acquirente; 3) violazione degli artt. 1175, 1337, 1453 e 1482 c.c. per avere la corte d'appello ritenuto sussistente un dovere dei venditori di informare della notifica del titolo esecutivo e del precetto e per non avere valorizzato la pretesa conoscenza del pignoramento da parte dell'acquirente; 4) omesso esame di un fatto decisivo, cioè la conoscenza del pignoramento da parte del promissario acquirente.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibile il primo motivo perché la questione sull'asserita inammissibilità dell'appello non risultava proposta nel giudizio di merito e, comunque, l'atto di appello era soggetto ai requisiti di specificità secondo la giurisprudenza consolidata, senza necessità di formule sacramentali o di un progetto alternativo di sentenza. Ha reputato infondati il secondo, terzo e quarto motivo: il principio di non contestazione opera solo se la parte onerata abbia previamente allegato in modo puntuale i fatti; inoltre, l'accertamento della disponibilità dell'acquirente a stipulare il definitivo solo a pignoramento estinto trovava riscontro nella diffida ad adempiere e nel versamento di una somma per le spese legali connesse alla risoluzione della problematica. La Corte ha anche ribadito la differenza ontologica tra ipoteca e pignoramento, sicché la conoscenza della prima non equivale alla conoscenza del secondo. Le censure, quindi, tendevano solo a una rivalutazione del merito, preclusa in cassazione. I ricorrenti sono stati condannati alle spese di legittimità e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1385 c.c.

  è richiamato quale base del recesso del promissario acquirente con richiesta del doppio della caparra in caso di inadempimento della controparte

• art. 380 bis c.p.c.

  consente la definizione camerale del ricorso con proposta del relatore

• art. 375, comma 1, n. 5 c.p.c.

  richiamato per la trattazione e definizione in camera di consiglio

• art. 342, comma 1, n. 1 c.p.c.

  l'appello deve contenere una chiara individuazione dei capi e delle censure, ma non formule sacramentali né la trascrizione della sentenza

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  è il vizio denunciato per violazione o falsa applicazione di legge nei primi tre motivi

• art. 115 c.p.c.

  il principio di non contestazione opera solo se la parte abbia prima assolto l'onere di puntuale allegazione dei fatti

• artt. 1175 e 1337 c.c.

  sono evocati come parametri di correttezza e buona fede nell'esecuzione e nelle trattative, ma la censura è respinta perché la motivazione di merito è ritenuta corretta

• artt. 1453 e 1482, commi 2 e 3 c.c.

  sono richiamati in relazione all'inadempimento e alle conseguenze della presenza di un vincolo sull'immobile promesso in vendita

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  è il vizio denunciato per omesso esame di un fatto decisivo, ma la Corte lo esclude perché la censura mira a rivalutare il merito

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  in caso di rigetto del ricorso, impone l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto

• art. 1, comma 17, L. n. 228/2012

  ha introdotto il comma 1-quater nell'art. 13 del d.P.R. n. 115/2002

Massime di principio

• Nel giudizio di appello, ai fini della sua ammissibilità, è sufficiente che l'atto individui con chiarezza i capi della decisione impugnata e le relative censure, sviluppando una parte argomentativa che contrasti la motivazione del primo giudice; non sono richieste formule sacramentali, un progetto alternativo di sentenza o la riproduzione integrale della decisione appellata.
• Il principio di non contestazione opera solo se la parte che lo invoca abbia previamente allegato in modo specifico i fatti su cui pretende il contraddittorio; in difetto di una puntuale allegazione, non può ritenersi superato l'onere probatorio della parte interessata.
• In sede di legittimità non è consentita una rivalutazione del merito sotto la veste del vizio di violazione di legge o di omesso esame del fatto, quando la censura miri in realtà a ottenere una diversa ricostruzione della volontà negoziale o dei fatti accertati dal giudice di merito.
• La conoscenza di una garanzia reale sull'immobile non equivale, di per sé, alla conoscenza di un pignoramento o dell'avvio dell'esecuzione: si tratta di situazioni ontologicamente diverse, con conseguenze giuridiche differenti per il promissario acquirente.
• Se il promissario acquirente dichiara di essere disponibile alla stipula del definitivo solo a condizione che il pignoramento sia estinto e privo di effetti, ciò può integrare un indice univoco della mancata accettazione del vincolo pregiudizievole e della legittimità del recesso per inadempimento del promittente venditore.

Come è indicizzato