Sentenza del 01/12/2015 n. 375 - Comm. Trib. Reg. per il Molise

Esito

La controversia

La società ha impugnato l'avviso con cui l'Agenzia del Territorio aveva aumentato la rendita catastale di un immobile classificato nella categoria D/7, da € 10.330,00 a € 14.993,00. Ha contestato il difetto di motivazione dell'atto, l'utilizzo del criterio sintetico-comparativo e dei valori OMI, nonché l'assenza di una concreta stima diretta fondata sulle caratteristiche specifiche dell'immobile. Secondo la società, per gli immobili appartenenti al gruppo catastale D la rendita deve essere determinata mediante stima diretta e analitica, non attraverso valori generici di mercato.

La decisione

La Commissione Tributaria Provinciale aveva accolto il ricorso e condannato l'Ufficio al pagamento di € 500,00 di spese. L'Agenzia del Territorio ha proposto appello sostenendo che l'avviso fosse adeguatamente motivato, che il sopralluogo non fosse sempre necessario in presenza di DOCFA e che i valori OMI potessero supportare la stima. La Commissione Tributaria Regionale ha rigettato l'appello e confermato la sentenza di primo grado. Ha ritenuto insufficiente la motivazione dell'avviso, poiché non indicava gli elementi concreti utilizzati per la stima né valutava adeguatamente le caratteristiche dell'immobile. Ha inoltre affermato che, per gli immobili di categoria D, è necessaria una stima diretta della singola unità e che i valori OMI hanno natura meramente indicativa e non possono costituire da soli prova sufficiente o presunzione legale. L'Agenzia è stata condannata al pagamento di ulteriori € 500,00 di spese, oltre accessori di legge.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 1142 del 1 dicembre 1949

  Per gli immobili appartenenti alle categorie speciali, tra cui il gruppo catastale D, la rendita deve essere determinata mediante stima diretta, considerando le caratteristiche concrete della singola unità immobiliare.

• Art. 3 della legge n. 241/1990

  Gli atti amministrativi devono indicare i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che hanno determinato la decisione dell'amministrazione.

• Art. 7, comma 1, della legge n. 212/2000, Statuto dei diritti del contribuente

  Gli atti impositivi devono essere adeguatamente motivati, indicando i presupposti di fatto e di diritto della pretesa.

• Art. 10 della legge n. 1249/1939, come modificata dal D.Lgs. n. 514/1948

  La rendita catastale delle unità immobiliari costituite da opifici e, in genere, dai fabbricati costruiti per speciali esigenze di un'attività industriale o commerciale è determinata con stima diretta per ogni singola unità.

  La norma impone la stima diretta per gli immobili destinati a specifiche attività industriali o commerciali e non facilmente destinabili ad altro uso senza radicali trasformazioni.

• D.M. n. 701/1994

  Disciplina la procedura DOCFA e i poteri dell'Ufficio nella determinazione della rendita; la sua applicazione non elimina comunque l'obbligo di motivare adeguatamente la rettifica e di provare concretamente la stima effettuata.

• Art. 51 del D.P.R. n. 131/1986

  La rettifica del valore deve fondarsi su elementi oggettivi e concretamente verificabili; non è sufficiente il mero richiamo a valutazioni generiche o a dati statistici privi di specifico riscontro.

• Art. 23 del D.Lgs. n. 546/1992

  Disciplina la costituzione in giudizio dell'ente impositore nel processo tributario.

Massime di principio

• Per gli immobili appartenenti al gruppo catastale D, l'amministrazione deve normalmente procedere con una stima diretta e analitica della singola unità, valutandone caratteristiche, destinazione, struttura, impianti, stato e concreta utilizzabilità.
• Un avviso di rettifica della rendita non può limitarsi a indicare il nuovo valore e il generico riferimento al metodo sintetico-comparativo: deve spiegare l'iter estimativo e gli elementi concreti posti alla base della decisione.
• I valori OMI possono essere utilizzati come ausilio o parametro orientativo, ma non sostituiscono la stima dell'immobile e, da soli, non costituiscono prova sufficiente della rendita corretta.
• L'assenza di sopralluogo non determina automaticamente l'illegittimità dell'accertamento, ma l'amministrazione deve comunque dimostrare in modo puntuale le caratteristiche dell'immobile e la correttezza della metodologia utilizzata.
• Nel contestare una rendita catastale è utile verificare sia il metodo estimativo applicato sia la completezza della motivazione, chiedendo che siano indicati dati, comparabili, caratteristiche tecniche e calcoli effettivamente utilizzati.
• La motivazione dell'atto deve consentire al contribuente di comprendere pienamente la pretesa e di difendersi: una motivazione meramente standardizzata o fondata su dati statistici generici può essere ritenuta insufficiente.