Sentenza n. 1259/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 3

Esito

La controversia

La controversia riguarda un manufatto realizzato in aderenza a un fabbricato residenziale sito in zona agricola E2, descritto come portico o manufatto pertinenziale, chiuso su tre lati e aperto sul quarto, destinato a box, ricovero attrezzi e parcheggio. Il Comune aveva ordinato la demolizione delle opere e successivamente respinto l’istanza di accertamento di conformità, ritenendo superata la potenzialità edificatoria massima di 800 mc prevista per la sottozona E2, poiché il volume complessivo dei fabbricati sarebbe ammontato a 1.097,15 mc. Il TAR aveva ritenuto che il manufatto producesse volumetria ai sensi delle definizioni regolamentari di superficie coperta e volume lordo e che non fosse qualificabile come pertinenza urbanistica; aveva inoltre escluso l’applicabilità dell’art. 9 della l. 122/1989 alle opere realizzate in zona agricola. In appello, i proprietari hanno dedotto error in iudicando, erroneità della motivazione, difetto e travisamento dei presupposti di fatto ed errata applicazione dell’art. 9 della l. 122/1989. Hanno sostenuto che il portico, in quanto aperto e destinato a parcheggio, non concorresse alla volumetria secondo il regolamento edilizio comunale; che il Comune avesse erroneamente applicato la nozione di volume lordo; che il manufatto ospitasse anche impianti tecnici non collocabili nell’abitazione; che un manufatto analogo realizzato sull’altra porzione della bifamiliare non fosse stato contestato; e che la disciplina sui parcheggi pertinenziali fosse applicabile.

La decisione

L’appello è stato accolto e, per l’effetto, è stata riformata la sentenza del TAR, con accoglimento del ricorso di primo grado. Il Consiglio di Stato ha ritenuto erronea la premessa del TAR secondo cui, per calcolare la potenzialità edificatoria, occorresse applicare la nozione regolamentare di volume lordo fondata sulla superficie coperta. Il diniego comunale era invece motivato dal superamento della potenzialità edificatoria prevista per la zona agricola; ai fini di tale calcolo devono essere esclusi i manufatti accessori e quelli non computabili secondo il regolamento edilizio. In particolare, il regolamento escludeva dal volume lordo i portici a servizio di unità residenziali entro i limiti previsti, con estensione del limite per i fabbricati residenziali in zona agricola soggetti all’abaco degli edifici rurali. Il portico risultava aperto, destinato anche a parcheggio e utilizzato per collocare impianti tecnici a servizio dell’abitazione; tali elementi confermavano la sua non computabilità volumetrica. Il Collegio ha inoltre valorizzato la circostanza che il Comune avesse sanato la contestuale casetta per ricovero attrezzi e che un portico speculare, di identiche dimensioni, realizzato sull’altra porzione della bifamiliare non fosse stato contestato. Le considerazioni sulla non computabilità del portico sono state ritenute assorbenti, senza necessità di ulteriori statuizioni sulla qualificazione come pertinenza urbanistica o sull’applicabilità dell’art. 9 della l. 122/1989. Il Comune è stato condannato alle spese del doppio grado, liquidate in euro 7.000 oltre accessori.

Norme richiamate

• art. 36 d.P.R. 380/2001

  Disciplina l’accertamento di conformità richiesto per le opere oggetto dell’ordinanza demolitoria; il relativo diniego è stato impugnato con motivi aggiunti.

• art. 44, comma 5, l.r. n. 11/2004

  È stato richiamato dal Comune quale base del diniego di sanatoria per il superamento della potenzialità edificatoria ammessa nella sottozona agricola E2, quantificata in 800 mc.

• art. 3, comma 1, lett. e.6), d.P.R. 380/2001

  È stato richiamato dal TAR per escludere la qualificazione del manufatto come pertinenza urbanistico-edilizia, ma tale profilo è rimasto assorbito dall’accoglimento fondato sulla non computabilità volumetrica del portico.

• art. 9 l. n. 122/1989

  i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti

  La disciplina è stata invocata dagli appellanti per sostenere la rilevanza del portico quale parcheggio pertinenziale; il Consiglio di Stato ha ritenuto assorbenti le ragioni fondate sul regolamento edilizio comunale, senza decidere espressamente la questione.

• art. 87, comma 4-bis, c.p.a.

  Richiamato in relazione alla trattazione della causa nell’udienza straordinaria di smaltimento dell’arretrato.

• art. 73 c.p.a.

  Richiamato in relazione alla memoria depositata dal Comune.

Massime di principio

• Nel calcolo della potenzialità edificatoria di un lotto devono essere esclusi i manufatti e le parti di costruzione che la disciplina urbanistica ed edilizia applicabile espressamente sottrae al computo volumetrico, anche quando l’amministrazione richiami genericamente il superamento della volumetria massima consentita.
• Quando il regolamento edilizio esclude determinati portici dal volume lordo, il portico aperto a servizio di un’unità residenziale non può essere computato nella potenzialità edificatoria se rientra nei limiti e nelle condizioni stabiliti dalla disciplina regolamentare.
• La motivazione del diniego di accertamento di conformità deve applicare la disciplina effettivamente rilevante per il parametro urbanistico contestato: non è sufficiente richiamare una nozione generale di volume o superficie coperta diversa da quella applicabile al calcolo della potenzialità edificatoria previsto dagli strumenti urbanistici.
• Ai fini della valutazione della legittimità del diniego edilizio possono assumere rilievo, insieme agli elementi normativi e tecnici, la concreta apertura del manufatto, la sua destinazione a parcheggio, l’utilizzo per impianti tecnici al servizio dell’abitazione e la coerenza del trattamento amministrativo rispetto a manufatti speculari o analoghi.

Come è indicizzato