Sentenza del 29/12/2017 n. 1659 - Comm. Trib. Prov. Torino

Esito

La controversia

La controversia riguardava la qualificazione fiscale della vendita di un fabbricato destinato alla demolizione e ricostruzione. L'Amministrazione riteneva che l'operazione dovesse essere assimilata alla cessione di un'area edificabile, poiché il venditore aveva presentato una domanda di concessione edilizia per demolire e ricostruire l'immobile e l'acquirente aveva successivamente chiesto la voltura dell'istanza. Il contribuente sosteneva invece che il bene ceduto fosse un fabbricato già esistente e non un terreno edificabile, con conseguente inapplicabilità della disciplina sulle plusvalenze immobiliari prevista per i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.

La decisione

La pretesa impositiva è stata esclusa. La vendita di un terreno sul quale insiste un fabbricato non può essere equiparata alla vendita di un'area edificabile, anche quando siano state avviate procedure amministrative per la demolizione e ricostruzione e tali procedure siano state volturate all'acquirente. Ai fini fiscali rileva la natura del bene al momento della cessione: se si tratta di un fabbricato già edificato, non trova applicazione la tassazione prevista per le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni edificabili. La ratio della norma è colpire l'incremento di valore derivante dalla destinazione edificatoria impressa dalla pianificazione urbanistica, non quello riconducibile alla vendita di un immobile già costruito.

Norme richiamate

• Art. 67 del D.P.R. 917/1986 (TUIR)

  Plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione

  La disposizione si applica ai terreni non edificati aventi natura edificatoria secondo gli strumenti urbanistici, ma non ai terreni sui quali insiste già un fabbricato. La qualificazione del bene va effettuata con riferimento alla situazione esistente al momento della vendita.

Massime di principio

• La vendita di un'area con un fabbricato già esistente non diventa automaticamente vendita di terreno edificabile solo perché il fabbricato è destinato alla demolizione o perché esiste un progetto di ricostruzione.
• Per stabilire il regime fiscale della plusvalenza occorre considerare la natura effettiva del bene ceduto al momento dell'atto, non soltanto la futura utilizzazione prospettata dall'acquirente.
• La presentazione di una domanda edilizia o la sua voltura successiva alla compravendita non è, di per sé, sufficiente a trasformare fiscalmente un fabbricato in un'area edificabile.
• La tassazione prevista per i terreni edificabili mira a colpire l'incremento di valore derivante dalla pianificazione urbanistica, non ogni plusvalenza ottenuta dalla vendita di immobili potenzialmente demolibili e ricostruibili.
• Nei casi concreti devono comunque essere esaminati la descrizione catastale e negoziale del bene, l'effettiva esistenza del fabbricato, gli strumenti urbanistici applicabili e il contenuto dell'atto di vendita.