Sentenza del 14/10/2016 n. 20769 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Il Comune ha impugnato la sentenza della CTR con due motivi. Con il primo ha denunciato violazione dell'art. 112 c.p.c., sostenendo che la CTR avesse deciso anche sulla edificabilità di una particella non specificamente contestata dalla società nei precedenti gradi di giudizio. Con il secondo ha denunciato la violazione del D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 2, comma 1, lett. b), nonché del D.L. n. 203 del 2005, art. 11-quaterdecies, e del D.L. n. 223 del 2006, art. 36, comma 2, sostenendo che l'inserimento delle aree nel piano regolatore generale con destinazione edificatoria fosse sufficiente a renderle imponibili ai fini ICI, anche se la concreta edificabilità fosse limitata dalla presenza di ruderi, dalla volumetria già esistente o dalla necessità di interventi preliminari.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il primo motivo, ritenendo che la particella contestata fosse effettivamente compresa nell'oggetto del giudizio. Ha invece accolto il secondo motivo, affermando che, ai fini ICI, un'area è edificabile quando il piano regolatore generale adottato dal Comune le attribuisce una destinazione edificatoria, indipendentemente dall'approvazione regionale, dall'adozione di strumenti attuativi o dalla concreta possibilità immediata di edificare. Le difficoltà e i limiti effettivi di edificazione possono incidere sulla determinazione del valore venale e quindi sulla base imponibile, ma non eliminano la qualificazione fiscale dell'area come edificabile. La sentenza della CTR è stata cassata e la causa è stata rinviata a una diversa composizione della Commissione tributaria regionale della Toscana, anche per le spese, affinché esamini le questioni di merito non trattate.

Norme richiamate

• D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 2, comma 1, lett. b)

  Per area edificabile, s'intende l'area utilizzabile a scopo edificatorio, in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi, ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione, determinate secondo i criteri previsti, agli effetti dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità.

  La qualificazione di un terreno come area edificabile ai fini ICI dipende principalmente dalla destinazione attribuita dagli strumenti urbanistici generali o attuativi.

• D.L. 30 settembre 2005, n. 203, art. 11-quaterdecies, comma 16, convertito dalla L. 2 dicembre 2005, n. 248

  Per area fabbricabile deve intendersi l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale, indipendentemente dall'adozione di strumenti attuativi.

  L'edificabilità fiscale sussiste già sulla base dello strumento urbanistico generale, senza che sia necessario approvare o adottare piani particolareggiati o altri strumenti attuativi.

• D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 36, comma 2, convertito dalla L. 4 agosto 2006, n. 248

  Un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi.

  La norma estende e chiarisce il criterio interpretativo anche per altre imposte e conferma, ai fini ICI, che è sufficiente l'adozione comunale dello strumento urbanistico generale.

• Art. 112 c.p.c.

  Il giudice deve pronunciare su tutta la domanda e non oltre i limiti di essa.

  Non vi è pronuncia ultra petita quando la questione relativa a una specifica particella risulta già compresa, anche implicitamente o mediante contestazioni sostanziali, nell'oggetto del giudizio di merito.

• Cass., Sezioni Unite, n. 25506/2008 e pronunce conformi

  L'edificabilità ai fini ICI si desume dalla qualificazione urbanistica risultante dal piano regolatore generale adottato. Le concrete potenzialità edificatorie, gli oneri di urbanizzazione, i vincoli e lo stato di attuazione incidono sulla quantificazione del valore venale, non sulla qualificazione dell'area come edificabile.

Massime di principio

• Ai fini ICI, IMU e imposte analoghe, un terreno può essere fiscalmente edificabile già quando il piano regolatore generale adottato dal Comune gli attribuisce una destinazione edificatoria; non è normalmente necessario che il piano sia definitivamente approvato o che siano stati adottati strumenti attuativi.
• La concreta difficoltà o impossibilità temporanea di costruire, derivante da ruderi, vincoli, rischi idrogeologici, mancata urbanizzazione o volumetria già utilizzata, non esclude automaticamente l'imponibilità come area edificabile.
• I limiti effettivi all'edificazione devono essere considerati nella stima del valore venale e possono ridurre la base imponibile, ma non necessariamente comportano l'assimilazione del terreno a un'area agricola.
• La qualificazione urbanistica e la quantificazione economica sono piani distinti: la prima determina se l'area è edificabile, la seconda determina quanto essa valga fiscalmente nel periodo d'imposta.
• Nel contestare un accertamento relativo a più particelle, il contribuente deve indicare puntualmente le particelle interessate e dimostrare, per ciascuna, l'eventuale assenza della destinazione edificatoria o i fattori concreti che riducono il valore venale.
• Una sentenza di cassazione con rinvio non definisce necessariamente l'importo dovuto: stabilisce il principio giuridico vincolante e rimette al giudice di rinvio l'esame delle questioni di merito e la nuova quantificazione.