Cassazione Civile, Ordinanza n. 25743/2025 del 21/09/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da rapporti di locazione relativi a un immobile ad uso abitativo e a due ulteriori locali (box e deposito/cantinola) siti in Napoli. La conduttrice ricorrente contestava, in un primo giudizio, la domanda di restituzione di somme che assumeva versate in eccedenza rispetto al canone scritto, deducendo l’illegittimità di aumenti pattuiti verbalmente e di aggiornamenti del canone; il locatore resisteva sostenendo che parte dei pagamenti riguardassero altro rapporto e che vi fossero danni all’immobile. In un separato giudizio il locatore chiedeva il rilascio dei locali e il risarcimento dei danni per occupazione sine titulo, assumendo che gli immobili non fossero stati restituiti e che la conduttrice ne avesse continuato la detenzione senza titolo. La Corte d’appello, riuniti i procedimenti, accoglieva in parte la domanda del locatore, ordinando il rilascio e liquidando un danno equitativo basato anche su valori OMI. In cassazione la conduttrice deduceva sette motivi: 1) inammissibilità dell’appello per difetto di specificità ex art. 434 c.p.c.; 2) omesso esame e violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. sulla prova dell’occupazione dei locali; 3) violazione dell’art. 437 c.p.c. per asserita novità della domanda risarcitoria; 4) violazione dell’art. 2041 c.c. e dell’art. 112 c.p.c. per insussistenza di un arricchimento e per ultrapetizione; 5) violazione degli artt. 1226, 115 e 116 c.p.c. per la liquidazione equitativa del danno; 6) violazione dell’art. 346 c.p.c. e dell’art. 2697 c.c. per mancata riproposizione della domanda risarcitoria in appello; 7) violazione dell’art. 115, comma 2, c.p.c. per l’uso dei valori OMI nella quantificazione del danno. La Corte di cassazione ha ritenuto inammissibili o infondati tutti i motivi, valorizzando il principio di autosufficienza del ricorso, il divieto di una nuova valutazione del fatto in sede di legittimità e la correttezza della liquidazione equitativa del danno da occupazione senza titolo mediante presunzioni e parametri di mercato.

La decisione

Il ricorso per cassazione è stato integralmente rigettato. La Corte ha confermato la decisione della Corte d'appello di Napoli, che aveva ordinato il rilascio dei locali in favore del locatore e condannato la conduttrice al pagamento di una somma a titolo di danno da mancata disponibilità del bene, oltre interessi. Quanto alle censure sulla specificità dell’appello, sulla prova dell’occupazione, sulla pretesa novità della domanda e sulla liquidazione equitativa, la Corte ha rilevato, in sintesi, che i motivi erano formulati in modo non autosufficiente o miravano a una rivalutazione del merito non consentita; ha inoltre ritenuto corretta la ricostruzione della Corte territoriale circa la sussistenza di un danno da occupazione sine titulo e legittimo l’impiego delle quotazioni OMI quale parametro estimativo. La ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di cassazione e al pagamento dell’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 13 L. 431/1998

  richiamato dalla parte ricorrente come base della pretesa ripetizione delle somme versate in eccedenza rispetto al canone scritto.

• art. 3, comma 11, D.Lgs. 23/2011

  menzionato in relazione all’opzione del locatore per il regime della cedolare secca e agli effetti sull’aggiornamento del canone.

• art. 434 c.p.c.

  il motivo che denunciava l’inammissibilità dell’appello è stato dichiarato inammissibile per difetto di autosufficienza del ricorso, con richiamo all’onere di trascrivere i motivi di appello.

• art. 366, n. 6, c.p.c.

  invocato per affermare che, quando si censura la statuizione sulla specificità dell’appello, occorre riportare nel ricorso il contenuto degli atti processuali rilevanti.

• artt. 115 e 116 c.p.c.

  la Corte ha ribadito che non è consentito trasformare il ricorso per cassazione in un terzo grado di merito, né chiedere una nuova valutazione delle prove.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  il vizio di omesso esame è stato escluso perché non era stato individuato un fatto storico decisivo nei termini richiesti dalla giurisprudenza di legittimità.

• art. 437 c.p.c.

  la censura sulla novità della domanda risarcitoria è stata ritenuta inammissibile e, comunque, preclusa se non tempestivamente proposta nel grado di merito.

• art. 2041 c.c.

  richiamato dalla Corte solo per chiarire che il danno non veniva riconosciuto come azione di arricchimento senza causa, ma come conseguenza del comportamento illecito di mancata restituzione del bene.

• art. 112 c.p.c.

  la doglianza di ultrapetizione è stata respinta perché la Corte territoriale non aveva qualificato la domanda come azione ex art. 2041 c.c., ma aveva liquidato il danno derivante dall’occupazione sine titulo.

• art. 1226 c.c.

  la Corte ha ritenuto corretto il ricorso alla valutazione equitativa del danno quando la quantificazione precisa non sia dimostrabile.

• art. 346 c.p.c.

  la censura è stata respinta perché la richiesta di liquidazione equitativa non equivale, di per sé, a rinuncia alla quantificazione già prospettata.

• art. 2697 c.c.

  richiamato in relazione all’onere di provare il danno e alla doglianza della ricorrente, ritenuta sostanzialmente volta a contestare la valutazione del materiale probatorio.

• art. 115, comma 2, c.p.c.

  la Corte ha ritenuto legittimo il ricorso a nozioni di comune esperienza e alle quotazioni OMI come ausilio nella liquidazione estimativa del danno.

• art. 157, comma 3, c.p.c.

  richiamato per affermare la sanatoria delle nullità non tempestivamente dedotte nel giudizio di merito.

• art. 1284, comma 1, c.c.

  indicato quale base legale del tasso degli interessi riconosciuti sulla somma liquidata.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  la Corte ha dato atto dei presupposti per l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. 115/2002

  richiamato quale parametro per la misura dell’ulteriore contributo unificato dovuto in caso di rigetto.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  menzionato in relazione al deposito della memoria della ricorrente nel procedimento camerale.

Massime di principio

• Il ricorso per cassazione deve essere autosufficiente: quando si contesta l’ammissibilità dell’appello per difetto di specificità, occorre trascrivere o comunque riportare i passaggi rilevanti dell’atto di gravame e della sentenza impugnata; il mero rinvio agli atti di merito non basta.
• In sede di legittimità non è consentito sollecitare una nuova valutazione del fatto o delle prove: le doglianze formulate come violazioni di legge non possono tradursi in richieste di riesame del materiale istruttorio e dell’attendibilità dei testimoni.
• La liquidazione equitativa del danno è ammissibile quando il pregiudizio sia certo nella sua esistenza ma non possa esserne provato con precisione l’ammontare; in tali casi il giudice può utilizzare criteri presuntivi e parametri di mercato.
• Nel danno da occupazione sine titulo il proprietario può assolvere l’onere probatorio anche mediante presunzioni e ricorrendo a nozioni di comune esperienza, purché alleghi la concreta intenzione di mettere il bene a reddito.
• Le quotazioni OMI possono essere impiegate come ausilio estimativo per determinare il valore locativo di mercato, senza che ciò integri di per sé una violazione delle regole sulle prove, se il criterio è congruamente motivato.
• Una domanda di liquidazione equitativa del danno non implica automaticamente rinuncia alla precedente prospettazione quantitativa, salvo che dal contesto processuale risulti una chiara abdicazione della pretesa originaria.

Come è indicizzato