Cassazione Civile, Ordinanza n. 00084/2026 del 02/01/2026

Esito

La controversia

Una società poi fallita aveva venduto, in epoca anteriore alla dichiarazione di fallimento, un fabbricato a un soggetto terzo. Il curatore/fallimento aveva chiesto la revoca dell’atto ai sensi dell’art. 67, comma 1, n. 1, l.fall., sostenendo che il prezzo fosse sproporzionato rispetto al valore dell’immobile e che l’acquirente non avesse provato la propria buona fede soggettiva rispetto allo stato di insolvenza della venditrice. Il tribunale aveva accolto la domanda revocatoria. In appello, il convenuto aveva dedotto che il giudice di primo grado non aveva considerato alcuni costi sostenuti per adeguare l’immobile alle prescrizioni del d.m. 5 luglio 1975, costi che avrebbero inciso sulla stima e sulla verifica della sproporzione. La corte d’appello ha accolto l’appello e ha rigettato la revocatoria, ritenendo che, detratte tali somme dal valore di stima, il prezzo pagato non superasse la soglia di sproporzione richiesta dalla norma. Nel ricorso per cassazione il fallimento ha denunciato violazione dell’art. 112 c.p.c., lamentando che la corte d’appello aveva omesso di pronunciarsi sulla domanda/eccezione, già proposta in primo grado e riproposta in appello, di simulazione parziale della clausola prezzo e di inopponibilità alla massa della dichiarazione di ricezione in contanti di parte del corrispettivo; secondo il ricorrente, il prezzo effettivamente pattuito era inferiore a quello indicato nel contratto e ciò avrebbe integrato la sproporzione oltre il quarto richiesta dall’art. 67 l.fall.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondato il primo motivo, assorbendo gli altri. Ha rilevato che la corte d’appello, nel rigettare la revocatoria sulla base del prezzo formalmente indicato nel contratto e della stima del bene al netto dei costi di adeguamento, aveva omesso di pronunciarsi sulle domande/eccezioni del fallimento relative alla simulazione parziale della clausola prezzo e alla inopponibilità alla massa della dichiarazione di pagamento in contanti. Per effetto di tale omissione, la sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla corte d’appello di Catania in diversa composizione, affinché proceda a nuovo esame e provveda anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 67, comma 1, n. 1, l.fall.

  La revocatoria fallimentare dell’atto a titolo oneroso richiede, tra gli altri presupposti, che il prezzo sia inferiore di oltre un quarto rispetto al valore reale del bene; nel caso concreto la verifica di tale sproporzione doveva essere compiuta tenendo conto delle questioni dedotte sulla reale entità del corrispettivo pattuito.

• art. 112 c.p.c.

  Il giudice non può omettere di pronunciarsi sulle domande e sulle eccezioni ritualmente proposte; l’omessa pronuncia, anche solo implicita, integra vizio denunciabile in cassazione.

• d.m. 5 luglio 1975, art. 1

  l'altezza minima interna utile dei locali adibiti ad abitazione è fissata in m 2,70

  La corte d’appello aveva ritenuto che la prescrizione sull’altezza minima interna non lasciasse margini di discrezionalità o deroghe e che non potessero operare tolleranze di cantiere, assumendola come base per ridurre il valore dell’immobile di un importo corrispondente ai costi di adeguamento.

Massime di principio

• Nel giudizio di revocatoria fallimentare, la verifica della sproporzione tra prezzo e valore del bene deve essere compiuta avendo riguardo al corrispettivo effettivamente pattuito tra le parti, non solo al dato formale risultante dal contratto, quando siano state specificamente dedotte simulazione parziale o altre ragioni di inopponibilità della pattuizione apparente.
• L’omessa pronuncia del giudice di merito su una domanda o eccezione ritualmente proposta e rilevante ai fini della decisione determina violazione dell’art. 112 c.p.c. e comporta la cassazione della sentenza.
• Quando una questione dedotta in giudizio è potenzialmente decisiva per il superamento o meno di una soglia legale di sproporzione, il giudice deve esaminarla espressamente prima di trarre conclusioni sull’applicabilità della norma revocatoria.
• La determinazione del valore reale del bene, ai fini dell’azione revocatoria, non può prescindere dall’esatta individuazione del contenuto economico del negozio, inclusi eventuali pagamenti occultati o clausole simulate, se specificamente allegati e contestati.

Come è indicizzato