Cassazione Civile, Sentenza n. 20536/2025 del 21/07/2025

Esito

La controversia

Controversia tra la proprietaria del box interrato (Marcuccilli) e la società Panoramica Balduina in ordine a infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico/terrazzo di proprietà esclusiva della società. Quest'ultima era stata chiamata a rispondere per opere di ripristino e risarcimento danni; la questione centrale riguarda la corretta ripartizione degli oneri (applicabilità dell'art. 1126 c.c. con attribuzione di un terzo alla società e due terzi al condominio/condomini vs applicazione analogica dell'art. 1125 c.c. che pone l'onere sulla collettività dei condomini/utilizzatori). La Corte di cassazione aveva già enunciato nel 2011 (Cass. n.15841/2011) che, nelle fattispecie analoghe, va applicata per analogia l'art.1125 c.c.; il giudice di rinvio (Corte d'appello in sede di rinvio) invece aveva attribuito alla società metà delle spese e metà del risarcimento, decisione censurata dalla ricorrente per omesso esame di fatti e errata qualificazione giuridica.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto i primi tre motivi di ricorso della Panoramica Balduina e dichiarato inammissibile il quarto. Ha cassato la sentenza della Corte d'appello nella parte in cui aveva condannato la società al pagamento della metà delle spese di ripristino e della metà della somma a titolo di risarcimento, quindi ha deciso la causa nel merito: ha rigettato le domande di Daniela Marcuccilli nei confronti della Panoramica Balduina s.r.l. (cioè la società è esonerata dagli oneri nei suoi confronti). Le spese dell'intero giudizio sono compensate tra le parti.

Norme richiamate

• art. 1125 c.c.

  Applicata per analogia: le spese relative alla manutenzione della parte della struttura (pavimento/lastrico) sono a carico di chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della manutenzione; qui la Corte di cassazione aveva ritenuto che l'usura fosse determinata dall'utilizzo collettivo dei condomini e quindi l'onere ricadesse su di essi

• art. 1126 c.c.

  Norma ordinaria di ripartizione degli oneri di manutenzione tra proprietari di parti comuni; la Corte ha statuito che non è applicabile alla fattispecie specifica del lastrico/cortile che funge da copertura per locali sottostanti quando ricorre la situazione regolata in analogia dall'art.1125

• art. 1123 c.c.

  Principio generale sulla ripartizione delle spese condominiali; richiamato come ratio di riferimento per le decisioni sui criteri di ripartizione

• art. 2051 c.c.

  Richiamato dalla parte danneggiata per una responsabilità oggettiva del proprietario del terrazzo; la Corte di cassazione ha ritenuto che tale richiamo fosse evocabile solo per esclusione rispetto alla scelta di applicare l'art.1126 ma non prevalente rispetto alla soluzione ritenuta più adeguata (art.1125 per analogia)

• art. 329 c.p.c.

  Limita la competenza del giudice di rinvio: il giudice di rinvio non può conoscere oltre quanto costituito oggetto di esame nel giudizio di cassazione

• art. 336 c.p.c.

  Regola l'effetto dell'impugnazione sulla parte principale della decisione; l'impugnazione della parte principale impedisce la formazione del giudicato interno sulle parti da essa dipendenti

• art. 384 c.p.c.

  Vincola il giudice di rinvio al principio enunciato dalla Cassazione nella sentenza rescindente; il principio di diritto stabilito in cassazione deve essere applicato dal giudice di rinvio nella decisione

• art. 132 c.p.c.

  Censurato nella prospettiva di omesso esame di fatti rilevanti richiesti dalle parti; utilizzato come punto di riferimento per denunciare omissioni del giudice di rinvio nella valutazione dell'uso del cortile

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  Motivo di cassazione invocato per omesso esame di un fatto decisivo (uso concorrente del cortile dalla società) che la Corte ha ritenuto fondato per i primi tre motivi

• art. 394 c.p.c.

  Richiamato in relazione alla ripartizione delle spese e all'istruttoria decisa in sede d'appello/ rinvio; utilizzato nelle censure sulle modalità di determinazione delle quote

• art. 92 c.p.c.

  Applicato per motivare la compensazione integrale delle spese di giudizio tra le parti, in ragione della complessità processuale e delle vicende procedurali

• Cass. n. 15841/2011

  Precedente vincolante per la materia: ha enunciato il principio che, nelle ipotesi in cui l'usura della pavimentazione/lastrico derivi dall'uso collettivo dei condomini, l'art.1125 c.c. va applicata per analogia anche se il lastrico è di proprietà privata, imponendo l'onere alla collettività dei condomini

Massime di principio

• Se il lastrico o cortile, pur di proprietà individuale, si usura per l'utilizzo collettivo dei condomini, può trovare applicazione per analogia l'art.1125 c.c., con conseguente attribuzione dell'onere di manutenzione agli utilizzatori (collettività condominiale) e non al proprietario esclusivo
• Il giudice di rinvio è vincolato al principio di diritto stabilito dalla Corte di cassazione in sede di annullamento con rinvio e non può rimettere in discussione i presupposti di fatto o di diritto già definiti da quella pronuncia
• La cassazione che accoglie il ricorso di un condomino danneggiato può travolgere anche le statuizioni relative alle altre parti (anche se inizialmente non impugnate da esse) se l'impugnazione riguarda la parte principale della decisione, impedendo la formazione del giudicato interno sulle parti dipendenti
• La qualificazione giuridica della situazione (art.1126 vs applicazione analogica dell'art.1125) è determinante per la ripartizione degli oneri: la scelta errata comporta cassazione del provvedimento di rinvio
• In presenza di questioni procedurali e di diritto complesse, anche in cause di modesta entità, è possibile disporre la compensazione integrale delle spese processuali