Cassazione Civile, Ordinanza n. 24937/2021 del 15/09/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla trasformazione, da parte di una società proprietaria di un immobile al piano terra, di alcuni locali adibiti a palestra in autorimesse, con apertura di sei accessi carrabili verso una strada privata utilizzata dai proprietari frontisti e sottoposta a servitù di uso pubblico. Secondo le controparti, tali opere avrebbero inciso illegittimamente sulle parti comuni e sui diritti dei comproprietari della strada, riducendo gli spazi di parcheggio lungo i lati della via. Il tribunale aveva dichiarato l'illegittimità delle opere; la corte d'appello aveva poi escluso la legittimazione attiva del condominio come soggetto tutore della proprietà della strada, ma aveva confermato nel resto la decisione, ritenendo che l'apertura dei nuovi accessi e il mutamento di destinazione avessero violato l'art. 1102 c.c. perché avevano impedito il pari uso della cosa comune, sottraendo sei spazi di sosta senza una compensazione equivalente. La società ricorrente ha proposto tre motivi: 1) violazione dell'art. 825 c.c., sostenendo che, essendo la strada gravata da servitù di uso pubblico, solo il comune avrebbe potuto gestire gli accessi carrabili e non sarebbe stato necessario il consenso dei comproprietari; 2) violazione degli artt. 2909 c.c. e 324 c.p.c., assumendo che il giudicato formatosi su una precedente sentenza avrebbe già accertato che l'uso pubblico della strada comprendeva anche la sosta dei veicoli; 3) violazione dell'art. 1102 c.c., sostenendo che la corte d'appello non avrebbe considerato che la servitù di uso pubblico incideva sulla concreta estensione dei diritti dei comproprietari e che l'intervento non avrebbe causato una reale limitazione del loro uso della strada.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondati i primi due motivi perché il giudicato invocato accertava la servitù di pubblico transito sulla strada, ma non conteneva alcuna statuizione sulla facoltà del comune di autorizzare usi particolari da parte dei privati né sull'estensione dell'uso pubblico ai parcheggi; pertanto restava applicabile il principio secondo cui la servitù di uso pubblico non consente ai proprietari frontisti di aprire accessi diretti che comportino un'utilizzazione più intensa e diversa della strada. Ha poi respinto il terzo motivo, osservando che la corte territoriale aveva correttamente accertato in fatto che la trasformazione dei locali in autorimesse con sei accessi carrabili aveva ridotto in modo concreto i posti di parcheggio lungo la strada, senza adeguata compensazione, alterando l'equilibrio tra le concorrenti utilità dei comproprietari e violando il limite del pari uso imposto dall'art. 1102 c.c. La ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 825 c.c.

  la servitù di uso pubblico su strada privata non attribuisce ai proprietari frontisti la facoltà di realizzare accessi diretti o usi particolari incompatibili con il contenuto della servitù; per tali usi non basta il solo titolo pubblicistico

• art. 2909 c.c.

  il giudicato copre solo ciò che è stato effettivamente deciso nella precedente sentenza e non si estende a profili non statuiti, come la disciplina degli accessi carrabili o l'estensione dell'uso pubblico ai parcheggi

• art. 324 c.p.c.

  il giudicato formale della sentenza precedente non impedisce di esaminare questioni non decise in quel giudizio

• art. 1102 c.c.

  ciascun comproprietario può usare la cosa comune più intensamente solo se non ne altera la destinazione e non impedisce il pari uso agli altri; è vietata un'utilizzazione che comporti una servitù a carico del bene comune o una concreta compressione dei diritti altrui

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  norma sul procedimento camerale di trattazione del ricorso

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  in caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato

Massime di principio

• La servitù di uso pubblico su una strada privata tutela l'interesse della collettività al transito, ma non legittima automaticamente ogni uso particolare da parte dei frontisti; gli interventi che impongano una utilizzazione più intensa o diversa richiedono un distinto titolo idoneo e devono comunque rispettare i limiti civilistici della comunione.
• Il giudicato va interpretato in modo rigoroso: produce effetti preclusivi solo sulle statuizioni effettivamente contenute nella precedente decisione e non su questioni che ne costituiscano un semplice presupposto di fatto o un profilo non deciso.
• In tema di comunione, l'uso più intenso della cosa comune è consentito solo se resta compatibile con la destinazione del bene e non compromette il pari uso degli altri partecipanti; se l'intervento riduce in modo concreto e permanente la fruibilità del bene comune, sussiste violazione dell'art. 1102 c.c.
• L'autorizzazione amministrativa o il rilascio di concessioni per passi carrabili non esonera dal rispetto dei diritti dei comproprietari e non sana, da solo, l'eventuale lesione del pari uso della cosa comune.

Come è indicizzato