Sentenza n. 14338/2026 - Roma, Sezione 2Q

Esito

La controversia

La ricorrente ha impugnato il diniego definitivo notificato il 10 aprile 2025, relativo all’istanza di permesso di costruire in sanatoria presentata per regolarizzare la chiusura di una loggia pertinenziale mediante vetrate e le opere interne connesse. Ha dedotto: la mancata comunicazione di avvio del procedimento e la violazione delle garanzie partecipative; il difetto di motivazione, sostenendo che il preavviso di rigetto e il diniego contenessero richiami normativi e documentali confusi e generici; il travisamento dei fatti e il difetto di istruttoria, anche con riferimento alla destinazione catastale e urbanistica dell’immobile, alla validità del precedente cambio di destinazione d’uso, all’assenza di autorizzazione paesaggistica e alla natura migliorativa della chiusura della loggia; infine, la disparità di trattamento. La ricorrente sosteneva inoltre che la documentazione integrativa avesse dimostrato il rispetto dei parametri dimensionali e igienico-sanitari richiamati dalla disciplina del cosiddetto Salva Casa.

La decisione

Il ricorso è stato rigettato. Il primo motivo è stato dichiarato irricevibile per tardività: le doglianze relative alla mancata comunicazione di avvio del procedimento edilizio e all’ordine di demolizione avrebbero dovuto essere proposte tempestivamente contro la determinazione dirigenziale n. 394 del 2024, divenuta inoppugnabile. Il secondo e il quarto motivo, esaminati congiuntamente, sono stati respinti perché il diniego era plurimotivato e sufficientemente chiaro: l’amministrazione aveva contestato la genericità della documentazione e l’assenza di motivazioni, riferimenti normativi, calcoli e certificazioni idonei a consentire la verifica della doppia conformità urbanistica. La ricorrente, a fronte di tale contestazione, non ha fornito prova dell’esistenza dei presupposti della sanatoria e non ha prodotto neppure l’istanza completa, gli elaborati grafici, la relazione tecnica o le osservazioni presentate nel procedimento. Il diniego risultava inoltre motivato con riferimento alla non corrispondenza delle dichiarazioni ai parametri dell’art. 24, commi 5-bis e 5-ter, d.P.R. n. 380/2001, come modificati dalla l. n. 105/2024, nonché agli esiti del sopralluogo e all’ordine di demolizione, che avevano evidenziato carenze nei rapporti aero-illuminanti e non conformità dell’ambiente interno al regolamento edilizio comunale. Il terzo motivo è stato respinto perché le questioni relative alla categoria catastale, al precedente cambio di destinazione d’uso, all’autorizzazione paesaggistica e all’agibilità erano inconferenti rispetto alle specifiche ragioni poste a fondamento del diniego impugnato. La domanda cautelare era già stata respinta per assenza del periculum in mora. Non sono state liquidate spese, poiché il Comune non si è costituito.

Norme richiamate

• art. 7 l. 241/1990

  La censura relativa alla mancata comunicazione di avvio del procedimento è stata ritenuta tardiva, poiché riferita a un precedente ordine di demolizione ormai inoppugnabile.

• art. 10-bis l. 241/1990

  Il procedimento di diniego è stato preceduto dalla comunicazione dei motivi ostativi; le osservazioni della ricorrente sono state esaminate e ritenute non idonee a superare le carenze documentali e tecniche.

• art. 37 d.P.R. 380/2001

  La precedente SCIA per la regolarizzazione della chiusura della loggia è stata ritenuta inidonea, poiché l’intervento comportava aumento di volumetria e richiedeva un permesso di costruire in sanatoria.

• art. 24, commi 5-bis e 5-ter, d.P.R. 380/2001

  I parametri relativi ai requisiti igienico-sanitari, alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e adattabilità degli edifici costituiscono elementi rilevanti per la valutazione della domanda di sanatoria, ma le dichiarazioni prodotte sono state ritenute non corrispondenti alla disciplina applicabile.

• art. 24, comma 3, d.P.R. 380/2001

  È richiamato dalla ricorrente in relazione al rapporto tra conformità urbanistico-edilizia e agibilità, ma il giudice ha ritenuto tale questione inconferente rispetto alle ragioni del diniego.

• art. 35, comma 20, l. 47/1985

  È stato richiamato dalla ricorrente in tema di presupposti di conformità dei manufatti e agibilità, senza incidere sulla decisione, poiché la questione è stata ritenuta estranea alla motivazione del diniego.

• art. 36 d.P.R. 380/2001

  La decisione richiama il requisito della doppia conformità urbanistica quale presupposto che la parte avrebbe dovuto allegare e dimostrare per ottenere la sanatoria.

Massime di principio

• La mancata comunicazione di avvio del procedimento relativa a un ordine di demolizione deve essere dedotta mediante tempestiva impugnazione dell’ordine stesso; non può essere fatta valere per la prima volta contro il successivo diniego dell’istanza di sanatoria quando l’atto presupposto è divenuto inoppugnabile.
• Il diniego di una sanatoria edilizia è sufficientemente motivato quando individua le carenze della documentazione prodotta, richiama gli esiti degli accertamenti effettuati e specifica le ragioni per cui non risultano dimostrati i requisiti urbanistici e igienico-sanitari necessari.
• Chi impugna il diniego di una sanatoria edilizia deve allegare e dimostrare concretamente la sussistenza dei presupposti della doppia conformità urbanistica, producendo la documentazione tecnica necessaria; la mera contestazione della genericità della motivazione non assolve l’onere probatorio.
• Le questioni relative ad atti, titoli edilizi o profili paesaggistici diversi da quelli posti a fondamento del diniego sono inconferenti e non possono determinare l’annullamento del provvedimento se non incidono sulle specifiche ragioni motivazionali dell’atto impugnato.

Come è indicizzato