Cassazione Civile, Ordinanza n. 29275/2024 del 13/11/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento IRES con cui l’Amministrazione finanziaria ha recuperato a tassazione maggiori redditi della società, ritenendo parzialmente indeducibili gli interessi passivi corrisposti su mutui ipotecari e negando l’applicazione del regime di favore previsto dall’art. 1, comma 36, L. n. 244/2007. La società, attiva nella locazione di immobili propri o detenuti in leasing, aveva invece dedotto integralmente tali interessi per l’anno d’imposta 2008, sostenendo che si trattasse di finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione. L’Agenzia ha impugnato la sentenza di merito che aveva accolto il ricorso della contribuente e poi confermato tale impostazione in appello, deducendo violazione dell’art. 96 TUIR e falsa applicazione dell’art. 1, comma 36, L. n. 244/2007. Secondo il ricorrente, la norma derogatoria richiederebbe un nesso diretto tra finanziamento e acquisizione/costruzione dell’immobile, nonché la successiva destinazione dell’immobile alla locazione; sarebbero invece esclusi i mutui contratti per finalità diverse, nei quali l’immobile costituisce solo garanzia reale. La Corte di cassazione ha ritenuto infondato il motivo, affermando che il testo della disposizione non impone né che il mutuo sia finalizzato all’acquisto o alla costruzione dell’immobile, né che la locazione sia successiva alla stipula del finanziamento; ciò che rileva è il rapporto oggettivo di destinazione dell’immobile alla locazione e la garanzia ipotecaria sullo stesso, con nesso causale da provare in modo obiettivo. Per questo il ricorso è stato rigettato, con compensazione delle spese per la novità della questione.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate. Ha confermato la sentenza di merito che aveva ritenuto applicabile il regime di non rilevanza ai fini dell’art. 96 TUIR degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione, senza limitazioni ulteriori quanto alla finalità originaria del mutuo o al momento in cui l’immobile fosse stato locato. La Corte ha valorizzato la lettera della norma e la sua interpretazione teleologica, richiamando precedenti conformi che escludono limitazioni oggettive o funzionali non desumibili dal testo. Spese compensate per la novità della questione trattata.

Norme richiamate

• art. 96 t.u.i.r.

  La disciplina ordinaria limita la deducibilità degli interessi passivi; la norma speciale del comma 36 dell’art. 1 L. n. 244/2007 ne deroga prevedendo la non rilevanza di specifici interessi passivi ai fini di tale articolo.

• art. 1, comma 36, legge 24 dicembre 2007, n. 244

  non rilevanza ai fini dell'articolo 96 del testo unico delle imposte sui redditi ... degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione

  La disposizione comporta la totale deducibilità degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione; non richiede che il finanziamento sia finalizzato esclusivamente all’acquisto o alla costruzione dell’immobile né che la locazione sia successiva alla stipula del mutuo.

• art. 4, comma 4, d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23

  Ha integrato il testo della norma aggiungendo il requisito delle società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare, definendone i parametri oggettivi.

• art. 14, comma 2, d.lgs. 29 novembre 2018, n. 142

  Ha disposto l’abrogazione della disciplina, successivamente salvata dalla legge di bilancio 2019 nelle more della revisione normativa.

• art. 1, comma 7, legge 30 dicembre 2018, n. 145

  Ha fatto salva l’applicazione della disciplina oggetto di causa nelle more della mancata adozione della revisione della normativa sulla fiscalità diretta e indiretta delle imprese immobiliari.

Massime di principio

• Quando una norma fiscale agevolativa deroga a un regime ordinario di limitazione della deducibilità, il suo ambito applicativo va individuato prima di tutto sulla base del dato letterale, senza introdurre requisiti non espressamente previsti.
• L’espressione "immobili destinati alla locazione" esprime una destinazione oggettiva del bene e un rapporto causale con l’attività locativa, non necessariamente un vincolo temporale che imponga la stipula del finanziamento solo prima della locazione.
• La deducibilità integrale degli interessi passivi su finanziamenti ipotecari per immobili destinati alla locazione non può essere esclusa solo perché il mutuo non sia stato contratto per acquistare o costruire l’immobile, se il testo normativo non pone tale limitazione.
• In presenza di una disciplina di favore, eventuali limiti applicativi ulteriori rispetto al testo devono risultare da una chiara base normativa o da un inequivoco dato sistematico, non da una lettura restrittiva fondata sulla sola finalità astratta della norma.
• Ai fini dell’agevolazione, il nesso tra finanziamento e destinazione locativa deve essere provato in modo obiettivo, ma non coincide necessariamente con la cronologia tra mutuo e contratto di locazione.

Come è indicizzato