Sentenza del 08/01/2018 n. 35 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Il contribuente ha impugnato l'avviso di accertamento con cui l'Agenzia delle Entrate aveva modificato il classamento dell'immobile sito in Roma, nella microzona indicata, dalla categoria A/4, classe III, alla categoria A/2, classe 3. Ha sostenuto che l'avviso fosse insufficientemente motivato, perché fondato su un generico richiamo alla normativa e al miglioramento del contesto urbano, senza una specifica valutazione delle caratteristiche intrinseche dell'immobile. Ha inoltre dedotto che la normativa consentisse di modificare soltanto la classe, e non la categoria, e che fosse necessario un sopralluogo dell'Amministrazione nonché la verifica di opere di miglioria sull'unità immobiliare.

La decisione

La Commissione ha rigettato l'appello e confermato il riclassamento. Ha ritenuto sufficiente la motivazione dell'avviso, che indicava l'applicazione dell'art. 1, comma 335, della legge n. 311/2004 e il significativo scostamento tra il valore medio di mercato e il valore catastale della microzona rispetto al dato complessivo comunale. La revisione ha finalità perequative e può quindi basarsi sul mutato valore della microzona, senza richiedere una dettagliata valutazione delle sole caratteristiche intrinseche dell'immobile, né un sopralluogo dell'ufficio. È stato inoltre stabilito che il riclassamento può riguardare non soltanto la classe, ma anche la categoria catastale. Le spese di entrambi i gradi sono state compensate per la complessità delle questioni trattate.

Norme richiamate

• Art. 1, comma 335, legge 30 dicembre 2004, n. 311

  La revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali, per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato e il corrispondente valore medio catastale si discosta significativamente dall'analogo rapporto relativo all'insieme delle microzone comunali, è richiesta dai comuni agli Uffici provinciali dell'Agenzia del territorio.

  La norma consente la revisione parziale e generalizzata dei classamenti di una microzona quando emerga una significativa sproporzione tra valori di mercato e valori catastali rispetto al resto del Comune. La finalità è perequativa e non dipende necessariamente da modifiche edilizie o da caratteristiche individuali dell'immobile.

• Art. 1, comma 375, legge 30 dicembre 2004, n. 311

  Il principio richiamato nella massima è che, nell'ambito della revisione del classamento per microzone, non è necessario un sopralluogo dell'Amministrazione e il mutamento della rendita può incidere anche sulla categoria catastale, non soltanto sulla classe.

• Decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138

  È richiamato per l'individuazione del valore medio di mercato utilizzato nel confronto con il valore catastale delle microzone.

Massime di principio

• Il riclassamento catastale fondato sulla revisione di una microzona può essere disposto anche senza sopralluogo individuale, quando l'Amministrazione motivi l'intervento mediante dati e criteri riferiti alla variazione del rapporto tra valori di mercato e valori catastali della zona.
• La revisione per microzone ha natura perequativa: non è necessario dimostrare che il singolo immobile abbia subito lavori di ristrutturazione o miglioramenti, perché il presupposto può essere il mutamento complessivo del valore urbano e socioeconomico dell'area.
• Il riclassamento può modificare sia la classe sia la categoria catastale, purché l'atto sia adeguatamente motivato e consenta al contribuente di comprendere il presupposto concreto della variazione e di difendersi.
• Un avviso non può limitarsi a citare la legge in modo astratto: deve indicare almeno la microzona interessata, lo scostamento tra valore di mercato e valore catastale e il collegamento tra tali dati e la nuova rendita attribuita.
• In una controversia analoga, la difesa del contribuente dovrebbe concentrarsi sull'eventuale insufficienza della motivazione, sull'assenza di dati concreti relativi alla microzona o sull'incoerenza del nuovo classamento rispetto ai criteri applicati, più che sulla sola mancanza di un sopralluogo.