Sentenza del 12/10/2016 n. 20517 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate ha impugnato la sentenza della Commissione tributaria regionale che aveva riconosciuto l'applicabilità della valutazione automatica prevista dall'art. 52, comma 4, del d.P.R. n. 131 del 1986, ritenendo il terreno agricolo e inedificabile sulla base del PUC comunale adottato, ma non ancora approvato, e delle relative misure di salvaguardia. L'Amministrazione ha sostenuto che, alla data della compravendita, era ancora vigente il precedente PRG, dal quale risultava una, seppur limitata, edificabilità del terreno. Ha inoltre contestato la motivazione della sentenza d'appello e l'omessa valutazione degli interventi edilizi ammessi dal piano attuativo.

La decisione

La Corte ha rigettato il motivo relativo alla presunta carenza di motivazione, ritenendo legittimo il richiamo della CTR alla motivazione della sentenza di primo grado. Ha invece accolto le censure relative all'edificabilità del terreno. La valutazione automatica basata sul reddito catastale è applicabile solo quando, oltre all'esistenza di strumenti urbanistici, manchi una previsione di destinazione edificatoria. Poiché il PRG vigente al momento del trasferimento attribuiva al terreno indici di edificabilità, anche se limitati, il contribuente non poteva beneficiare del regime automatico. Il PUC soltanto adottato e le misure di salvaguardia non avevano efficacia abrogativa del PRG vigente, avendo funzione esclusivamente cautelare. La sentenza impugnata è stata quindi cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti, il ricorso originario del contribuente è stato rigettato. Le spese di tutti i gradi sono state compensate.

Norme richiamate

• Art. 52, comma 4, d.P.R. n. 131 del 1986

  La norma consente la valutazione automatica dei terreni sulla base del reddito catastale quando ricorrono l'esistenza di strumenti urbanistici e l'assenza di una destinazione edificatoria.

  Il beneficio non riguarda esclusivamente i terreni formalmente agricoli, ma richiede anche che non sussista alcuna previsione edificatoria secondo lo strumento urbanistico applicabile al momento del trasferimento. Se il terreno è, anche parzialmente, edificabile, l'Ufficio può rettificare il valore dichiarato sulla base del valore venale.

• Art. 36, comma 2, D.L. n. 223 del 2006, convertito dalla L. n. 248 del 2006

  La disposizione è stata richiamata in relazione alla determinazione del valore venale dei terreni e alla rilevanza della loro potenzialità edificatoria ai fini fiscali.

• Art. 4 D.L. n. 740 del 1948 e art. 12, commi 3 e 4, d.P.R. n. 380 del 2001

  Le misure di salvaguardia impediscono temporaneamente il rilascio di titoli edilizi o l'esecuzione di interventi in contrasto con un piano urbanistico adottato ma non ancora approvato. Esse hanno natura cautelare e non sostituiscono né abrogano lo strumento urbanistico vigente.

• Art. 360 c.p.c., nn. 3, 4 e 5

  Sono state richiamate per i motivi di ricorso relativi, rispettivamente, alla violazione di legge, alla nullità della sentenza per difetto di motivazione e all'omesso esame di fatti decisivi.

Massime di principio

• Per stabilire se un terreno può beneficiare della valutazione automatica, occorre verificare lo strumento urbanistico vigente alla data dell'atto, non soltanto la classificazione formale dell'area come agricola.
• Anche una potenzialità edificatoria limitata, come la possibilità di ristrutturazione, ampliamento o altri interventi edilizi, può escludere il regime automatico basato sul reddito catastale.
• Un piano urbanistico soltanto adottato, ma non ancora approvato, non sostituisce lo strumento urbanistico vigente: le relative misure di salvaguardia hanno funzione cautelare e non eliminano la precedente edificabilità.
• Quando il terreno non rientra nel regime automatico, l'Amministrazione può rettificare il valore dichiarato considerando il valore venale di mercato e la potenzialità edificatoria effettivamente riconosciuta dallo strumento vigente.
• La valutazione della situazione urbanistica deve essere effettuata con riferimento alla data del trasferimento e sulla base delle concrete facoltà edificatorie allora esistenti.