Cassazione Civile, Ordinanza n. 20774/2022 del 28/06/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da una domanda di pagamento della provvigione per l'attività svolta in una compravendita immobiliare. La società/impresa ricorrente sosteneva di aver prestato attività di mediazione e consulenza nella trattativa relativa a un immobile, accompagnando l'acquirente alle visite e curando anche la redazione del preliminare. Il resistente contestava di aver conferito un mandato, eccepiva la prescrizione del credito e deduceva, in via riconvenzionale, che il mediatore avesse violato gli obblighi informativi perché non aveva segnalato ipoteche e servitù gravanti sul bene. In appello, la ricorrente sosteneva che la comunicazione del 18 ottobre 2010 avesse interrotto la prescrizione e che il rapporto dovesse qualificarsi come consulenza, soggetta a prescrizione decennale. Con il ricorso per cassazione denunciava: 1) violazione degli artt. 112 e 345 c.p.c. per avere il giudice d'appello fondato il rigetto su fatti e domande nuove; 2) violazione degli artt. 1710, 1759, 2878 c.c., art. 1477, comma 3, c.c., art. 6 d.lgs. 192/2005 e art. 13 d.lgs. 28/2011, sostenendo che il mediatore non fosse tenuto ad accertare e comunicare l'esistenza di ipoteche; 3) violazione dell'art. 2697 c.c. per avere posto a suo carico la prova dell'estinzione dell'ipoteca.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché la violazione degli obblighi informativi del mediatore era già stata dedotta dalla controparte sin dal primo grado e non costituiva un novum in appello. Ha dichiarato inammissibile il secondo motivo, osservando che è principio consolidato che il mediatore, anche nella mediazione atipica, deve comportarsi secondo correttezza e buona fede e riferire alle parti le circostanze dell'affare a lui note o conoscibili con l'ordinaria diligenza, comprese le iscrizioni ipotecarie sull'immobile. Ha rigettato il terzo motivo rilevando che spettava alla ricorrente provare l'estinzione dell'ipoteca, poiché tale prova avrebbe dimostrato l'esatto adempimento degli obblighi informativi ex art. 1759 c.c. Nessuna statuizione sulle spese per mancata difesa dell'intimato; è stato inoltre dato atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  Invocato per censurare la pretesa pronuncia su fatti diversi da quelli allegati; la Corte ha escluso la violazione perché la questione era già stata introdotta in primo grado.

• art. 345 c.p.c.

  Invocato per sostenere l'introduzione di domande/eccezioni nuove in appello; la Corte ha escluso il novum.

• art. 1754 c.c.

  Richiamato per la qualificazione del rapporto come mediazione.

• art. 1759 c.c.

  La Corte ribadisce che il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze dell'affare a lui note o conoscibili con l'ordinaria diligenza, comprese le iscrizioni pregiudizievoli sull'immobile.

• art. 1710 c.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso in combinazione con altri articoli, ma non accolto come limite agli obblighi del mediatore.

• art. 2878 c.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso; non è stato ritenuto idoneo a escludere l'obbligo informativo del mediatore.

• art. 1477, comma 3, c.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso; non ha inciso sulla soluzione adottata.

• art. 6 d.lgs. 192/2005

  Richiamato nel motivo di ricorso; non decisivo nella motivazione della Corte.

• art. 13 d.lgs. 28/2011

  Richiamato nel motivo di ricorso; non decisivo nella motivazione della Corte.

• art. 2697 c.c.

  La Corte afferma che spettava alla mediatrice provare l'estinzione dell'ipoteca, perché ciò dimostrava il corretto adempimento dell'obbligo informativo.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  Parametro invocato per le censure di violazione di legge nei motivi secondo e terzo.

• art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.

  Parametro invocato per la censura di ultrapetizione/extrapetizione nel primo motivo.

• art. 360-bis c.p.c.

  Usato per dichiarare inammissibile il secondo motivo, in presenza di orientamento consolidato.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  Applicato per il raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Il mediatore immobiliare, anche se operi su incarico di una parte, è tenuto ex art. 1759 c.c. a informare le parti delle circostanze relative all'affare che conosce o che avrebbe dovuto conoscere con l'ordinaria diligenza, incluse le iscrizioni ipotecarie o altre formalità pregiudizievoli sul bene.
• In tema di violazione degli obblighi informativi del mediatore, la parte che invochi il corretto adempimento deve dimostrare l'inesistenza della circostanza pregiudizievole o la sua estinzione, se tale prova è necessaria a escludere l'inadempimento.
• Non sussiste violazione degli artt. 112 e 345 c.p.c. quando la questione posta al giudice d'appello sia già stata introdotta dalla controparte nel giudizio di primo grado, anche se riproposta o valorizzata in modo diverso in grado di appello.
• Quando la censura contrasta con un orientamento di legittimità consolidato, il motivo può essere dichiarato inammissibile ai sensi dell'art. 360-bis c.p.c. se il ricorrente non offre argomenti idonei a superare il precedente indirizzo.

Come è indicizzato