Risoluzione n. 457 del 1/12/2008

Detrazione 36% per acquisto di immobile ristrutturato

La risoluzione esamina la possibilità per l’acquirente di un’abitazione ristrutturata di fruire della detrazione IRPEF del 36% prevista per l’acquisto di immobili facenti parte di interi fabbricati oggetto di recupero edilizio. Il documento affronta in particolare il caso in cui il precedente proprietario non abbia utilizzato le prime quote della detrazione.

Quesito e fatti rappresentati

L’istante e il coniuge hanno acquistato nel 2006, in comproprietà al 50% ciascuno, un’abitazione e due garage già appartenenti alla signora TIZIA. Quest’ultima li aveva acquistati nel 2004 da ALFA srl, società che aveva ristrutturato l’intero complesso edilizio denominato "BETA".

Il complesso era stato oggetto di concessione edilizia per ristrutturazione nel 2000; i lavori erano iniziati nel 2001 e terminati nel 2004. L’istante osserva che la precedente proprietaria avrebbe potuto beneficiare della detrazione del 36%, calcolata forfetariamente sul 25% del prezzo di acquisto, entro il limite di 48.000 euro, ma non l’ha indicata nelle dichiarazioni dei redditi 2004 e 2005. Chiede quindi se possa utilizzare egli stesso la detrazione.

Posizione del contribuente

Secondo l’istante:

• l’art. 9 della L. n. 448/2001 estende la detrazione del 36% anche all’acquisto di immobili ristrutturati compresi in interi fabbricati;
• l’art. 1 della L. n. 449/1997, come modificato, consente il subentro dell’acquirente nelle detrazioni non utilizzate dal venditore in caso di vendita dell’unità immobiliare;
• la mancata fruizione delle prime rate non preclude l’utilizzo delle rate successive, come chiarito dalla circolare n. 95/E del 2000.

Sulla base di ciò, l’istante ritiene di poter:

• presentare una dichiarazione integrativa per il 2006 per far valere la terza rata;
• indicare la quarta rata nella dichiarazione 2007;
• portare in detrazione le sei rate successive negli anni seguenti.

Inquadramento normativo richiamato dall’Agenzia

L’Agenzia richiama innanzitutto l’art. 1, comma 1, della L. n. 449/1997, che prevede la detrazione del 36% per spese di manutenzione, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia sostenute su unità immobiliari residenziali o parti comuni di edifici residenziali.

Richiama poi l’art. 9, comma 2, della L. n. 448/2001, che ha esteso il beneficio all’acquisto di immobili derivanti da interventi di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia su interi fabbricati eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e successivamente alienati.

La risoluzione riepiloga inoltre le proroghe legislative della misura:

• interventi eseguiti entro il 31 dicembre 2002 con atto stipulato entro il 30 giugno 2003;
• interventi eseguiti entro il 31 dicembre 2003 con atto stipulato entro il 30 giugno 2004, ai sensi della L. n. 289/2002;
• interventi eseguiti entro il 31 dicembre 2004 con atto stipulato entro il 30 giugno 2005, ai sensi della L. n. 350/2003;
• interventi eseguiti entro il 31 dicembre 2005 con atto stipulato entro il 30 giugno 2006, ai sensi del D.L. n. 355/2003 convertito dalla L. n. 47/2004;
• reintroduzione della detrazione dalla legge finanziaria 2008 per edifici ristrutturati tra il 1° gennaio 2008 e il 31 dicembre 2010, con acquisto entro il 30 giugno 2011.

Modalità di calcolo e adempimenti semplificati

L’Agenzia precisa che la detrazione si calcola applicando il 36% a un importo forfetario pari al 25% del prezzo dell’unità immobiliare risultante dall’atto di compravendita, nel limite massimo di 48.000 euro.

Per l’acquirente, il decreto interministeriale 18 febbraio 1998, n. 41 prevede una semplificazione degli adempimenti:

• non è richiesta la comunicazione preventiva di inizio lavori al Centro operativo di Pescara;
• non è richiesta la contestuale comunicazione all’Azienda sanitaria locale competente;
• non è necessario il pagamento delle spese tramite bonifico bancario o postale.

Valutazione dell’Agenzia sul subentro nell’agevolazione

Dalla documentazione emerge che la precedente proprietaria, pur avendo acquistato l’immobile da una società che aveva ristrutturato l’intero edificio, non ha usufruito della detrazione per le prime due quote relative al 2004 e al 2005.

L’Agenzia affronta quindi la questione del subentro dell’acquirente nelle quote agevolative spettanti al cedente. Richiama l’art. 1, comma 7, della L. n. 449/1997, secondo cui, in caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi, le detrazioni non utilizzate in tutto o in parte dal venditore spettano per i periodi d’imposta residui all’acquirente persona fisica.

Richiama inoltre la circolare n. 95 del 12 maggio 2005, secondo cui la mancata detrazione in un anno non comporta la perdita del beneficio per le rate successive.

Conclusione dell’Agenzia

L’Agenzia ritiene che il diritto a subentrare nel beneficio fiscale spetti anche nell’ipotesi di detrazione del 36% riconosciuta per l’acquisto di un immobile ristrutturato da impresa edile. Pur in assenza di una previsione espressa specifica, il beneficio è considerato una particolare applicazione della detrazione per recupero edilizio; pertanto, l’art. 1, comma 7, della L. n. 449/1997 viene ritenuto applicabile anche a tale fattispecie.

Ne consegue che:

• il soggetto interpellante può usufruire della detrazione per le rate maturate a partire dal periodo d’imposta in cui ha acquistato l’immobile;
• il fatto che il venditore non abbia fruito dell’agevolazione non impedisce il subentro dell’acquirente;
• l’acquirente subentra nel beneficio riconosciuto al venditore per le rate successive.

Documentazione necessaria

La fruizione del beneficio è subordinata al possesso della documentazione che attesti:

• l’avvenuta ristrutturazione dell’immobile;
• la vendita dell’immobile da ALFA srl alla signora TIZIA nel rispetto dei termini di legge;
• la copia della concessione edilizia;
• la dichiarazione di ultimazione lavori;
• l’atto di compravendita dal quale risulti il corrispettivo su cui calcolare la detrazione.

Indicazioni finali

La risoluzione conclude con la previsione di vigilanza delle Direzioni regionali affinché gli uffici osservino i principi enunciati.